בס"ד
בדו"ד שבין ה"ה יצחק כהן הי"ו וה"ה ישראל כהן הי"ו (התובעים) לבין ה"ה שמעון לוי הי"ו/חברת פיתוח ובניה (נתבע 1) וחברת יזמות בע"מ (נתבע 2) תביעות ממוניות בגין הסכם הלוואה שבין הצדדים והמסתעף.
פסק דין ביניים
לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, החליט ביה"ד כדלהלן:
רקע:
- ה"ה כהן פנה לה"ה לוי וביקש לרכוש דירה לבנו בפרויקט המוקם בשותפות ע"י לוי שהיה אז בשלבים התחלתיים וטרם קבלת היתרים. מאחר ובשלב זה לא התאפשרה רכישת הדירה באופן מוסדר, חתמו הצדדים על הסכם הלוואה לחברת פיתוח ובניה שבבעלות לוי. בהסכם נכתב, כי ככל שיוקם הפרויקט, יקבל כהן דירה מסויימת בפרויקט במחיר שהוסכם על הצדדים מראש, בקיזוז 950,000 ₪ ששולמו שייחשבו לכהן כתשלום לחברת יזמות בע"מ לפי מחויבותו לחברת יזמות בע"מ.
- משהתקבלו היתרי הבנייה וניתן היה לחתום על חוזה רכישה מסודר, נחתם חוזה רכישה מפורט בין החברה לבין לוי. בהסכם ההלוואה מול כהן התחייב לוי לשכירות החל מ – 22 חודשים ממועד חתימת החוזה עם חברת יזמות בע"מ. בסעיף 20.5 להסכם עם החברה מופיעה גם התחייבות החברה לשלם שכירות חודשית. למעשה, חלו עיכובים משמעותיים בבניית הדירות ומועד המסירה התאחר למשך תקופה משמעותית.
- לאחר תקופה, הכניסו כהן את פרידמן כרוכש במקומם, כאשר מול החברה בוצע ביטול ההסכם עם כהן וחתימת הסכם חדש עם פרידמן. גם לאחר חתימת ההסכם עם פרידמן היו בעיות שונות שגרמו לעיכוב העברת הכספים מצד פרידמן לחברה. וביותר, גם לאחר העברת התשלום של פרידמן לחברה, התעכב החזר התשלום המגיע לכהן מהחברה במספר חודשים.
טענות הצדדים בקצרה:
- לדברי ה"ה כהן, מאחר והחברה חתומה מולו בהסכם על תשלום שכירות, על החברה להעביר לו את דמי השכירות בשיעור 150% ממחיר השכירות של דירה זו, וזאת עד למועד קבלת הכספים בחזרה מהחברה.
- לחילופין, וככל שלא ניתן לתבוע שכירות בגין חלק מהתקופה, במיוחד עבור התקופה שלאחר תשלום פרידמן, מבקש כהן תשלום רווחים בשיעור של 10% שנתי. לדבריו הוא סיכם עם ה"ה לוי כי החברה תעביר לו רווחים בשיעור זה עד להחזרת מלא התשלום המגיע לו בחזרה מהחברה לאחר כניסת פרידמן.
- כהן מציין כי הוא רואה בלוי אחראי ישיר לכספו, מבלי לגרוע מאחריות החברה, שלוי שימש נציגה מולו ומול לקוחות נוספים.
- ה"ה לוי ווייס הסבירו שמדובר בשותפות ביניהם, לפיה לוי יבצע את בניית הדירות ווייס יממן את היזמות של הפרויקט ויתחלקו ברווחים לפי הסכם שביניהם. לדברי וייס, בשלב מסוים נקלע לוי לקשיים וחברתו של וייס התמודדה לבדה עם ההתחייבויות לרוכשים.
ח. לדברי וייס, השכירות ממועד חתימת ההסכם עם פרידמן מגיעה לפרידמן, ובכל אופן אינו מחויב לשכירות פעמיים. [נציין כי כהן הציגו בביה"ד מסמך כת"י שפרידמן מעביר את זכויותיו לתביעת דמי שכירות עד לתאריך מסוים].
ט. בנוסף, לדבריו, ממועד ביטול ההסכם מול כהן החברה אינה מחויבת לתשלום דמי שכירות.
י. בנוסף, לדבריו היו עיכובים בלתי צפויים, ובחלק מהתקופה היתה מגפת הקורונה שעיכבה מאוד את התקדמות הפרויקט באונס גמור ובלתי צפוי. לדבריו יש לקזז תקופה משמעותית בה אין סיבה לחיוב דמי שכירות.
יא. לעניין תשלומי הרווחים, לוי טוען שאמנם היו דיבורים בינו לבין כהן, אך מאחר והדברים נוגעים גם ואולי בעיקר לוייס, הוא הודיע שהוא צריך לשאול את וייס, ולא זוכר ששלח הודעה המאשרת את הסיכום הנטען באופן סופי. וייס אמר בדיון כי הוא לא שמע מעולם על תשלומי ריביות.
יב. כמו"כ, וייס טוען, כי לא ניתן לחייב אותו בתשלום בגין עיכוב החזרת הכספים. זאת מאחר שהעיכוב נבע מכך שהכספים היו אמורים לחזור מחשבון לוי שהכספים הועברו לידיו, אך הדברים התעכבו בשל מצבו, ורק לאחר שראה שאין מנוס, שילמה החברה שלו את הסכום הנ"ל מכיסה. לטענתו, היה הוא רשאי להמתין ולנסות להוציא מלוי את התשלומים בהם הוא חייב לפי ההסכם ביניהם, ואין לראות בכך עיכוב בלתי מוצדק בהחזר הכספים.
דיון והכרעה:
יג. לכאורה, ממועד חתימת הסכם הרכישה מול החברה, הסכם ההלוואה בטל. וההסכם המחייב הוא הסכם המכר שנעשה מול החברה.
תביעת דמי שכירות:
יד. לעניין חיובי השכירות ותשלומי השכירות, מהזמן המחויב על פי ההסכם ועד הזמן שמגיע תשלומי השכירות לפרידמן ישולם לכהן, [זמן חיוב השכירות לפרידמן לא התברר לביה"ד, וככל ויש ויכוח בענין זה יחזרו הצדדים לביה"ד]. לגבי התקופה שלאחר החיוב לפרידמן, מאחר שהחברה הכניסה את פרידמן ומחויבת מולו לדמי שכירות, אין מקום לחיוב כפול ללא הסכם כתוב.
טו. לעניין התחלת המועד עליו חייבים לשלם שכירות, מוצע לע"ע שוייס כהן ולוי ייפגשו בשביל להגיע להבנות בעניין זה.
תביעת רווחים:
טז. לעניין תביעת רווחים, בהעדר מסמך כתוב, לא ניתן להסתמך על הנטען לסיכום מפורש מול כהן. אכן, מאחר ואין ספק שהחזר הכספים התעכב משמעותית, יש לראות בכך, שהחברה השתמשה והרוויחה בכספים המגיעים לכהן, ויש לחייב את החברה ע"ד הפשרה בתשלום רווחים בסך 6% שנתי, ממועד תשלום הכספים ע"י פרידמן עד למועד התשלום לכהן. יעויין בסימן רצ"ב סעיף ז' ובנתי' ופת"ש בשם חת"ס שם באורך.
יז. לכאורה אין מחלוקת כי ישנה שותפות בין החברה של וייס ללוי, אך אין נפקות מכך למעשה לגבי כהן, מאחר ושותפים ערבים זל"ז, ובמיוחד שהחברה החתומה על ההסכם היא החברה של וייס. ולפיכך מאחר ושני הצדדים חייבים ביחד הרי שככל ולא ניתן לגבות מאחד מהם ניתן יהיה לגבות הכל מהשני. ולפיכך ככל ולוי לא ישלם את חלקו רשאי כהן לגבות את המגיע לו לפי פסה"ד מחברת יזמות בע"מ שכן החתימה על המכר היתה מול חברה זו.
יח. לעניין ההתחשבנות הפנימית בין לוי לוייס, ביה"ד מבין שישנם הבנות בין הצדדים מי היה אמור לשלם את ההחזר לכהן ולפיכך על אף ששאלה זו משליכה על חיוב תשלום הרווחים לכהן, לא נכתבה התייחסות לנושא זה. ככל שישנם מחלוקות בעניין רשאים לוי ווייס לשוב ולפנות לביה"ד בנושא. יצויין, כי נושא זה אינו יכול להשפיע על התחייבויות וייס ולוי מול כהן.
החלטה:
יט. וייס ולוי מחויבים בתשלום דמי שכירות, החל מתחילת האיחור במסירה, ועד לחיוב השכירות לפרידמן. חיוב זה נקבע בהתאם לחוזה שנחתם ביום 02.06.2019, המחייב את החברה בתשלום שכירות החל מ- 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם, ובניכוי 3 חודשי שכירות בגין תקופת הקרונה.
כ. לעניין הפחתת מספר חודשים בשל אונס, ביה"ד ממליץ לצדדים להיפגש ולנסות להגיע להבנות על מספר חודשי השכירות.
במידה והצדדים לא יגיעו להסדר עד ליום י' אלול, ניתן לקיים דיון בשאלת חודשי השכירות המחויבים ע"פ ההסכם.
כא. לעניין תשלומי רווחים עבור איחור בהחזר הכספים לכהן, עד למועד תשלומי פרידמן אין מקום לחייב שכן לא היתה חובת תשלום לכהן עד תשלומי פרידמן.
לאחר מועד זה, על וייס ולוי לשלם רווחים בשיעור 6% שנתי, עד למועד התשלום לכהן בפועל.
כב. כל סכום שיוסכם לחיוב, על לוי ווייס לשלם כ"א את חלקו בתוך 30 יום.
לאחר 30 יום ובהעדר תשלום מצד מי מהנתבעים, יוכל כהן לגבות את כל המגיע לו מהשותף.
אברהם בוטרמן, אב"ד לוי יצחק מרקובסקי יוסף מלכה