מחסן

 

 

בס"ד                                                                                                       ‏‏‏‏‏                                              ז' תשרי תשפ"ג

 

בדו"ד שבין הרב ראובן כהן הי"ו (התובע) לבין הרב שמעון לוי הי"ו, (הנתבע) בענין מחסן ברח' ירושלים, והמסתעף.

 

פסק דין

 

לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, החליט ביה"ד כדלהלן:

עיקרי הדברים:

• א. הרב ראובן (התובע) רכש מהרב יוסף בתאריך 3/21 דירה בת שלשה חדרים ברח' ירושלים.
• ב. שטח הדירה הרשומה בטאבו הוא 65 מ"ר כשלצידה מוצמד מחסן בגודל 12 מ"ר, סה"כ 77 מ"ר, וכך אף נרשם בפנקס הבית המשותף.
• ג. לדברי התובע, כאשר רכש את הדירה אמר לו המוכר שכעת יש מי שמשתמש במחסן, אך מספיק לומר לו מילה, והמשתמש יצא מיד.

דבר התובע

• ד. למעשה לאחר שרכש התובע את הדירה והמחסן בתום לב, גילה לתדהמתו שהמשתמש האמור, הינו אחד מהשכנים המתגורר בבנין, הרב שמעון (הנתבע), הטוען שהמחסן שייך לו.
• ה. לדברי התובע, מכיון שברישום של הטאבו מוצמד לדירה מחסן, לא יתכן שלא יקבל את המחסן הרשום כמוצמד לדירתו.
• ו. לדבריו, בעצם היו שני מחסנים כ"א בגודל של 12 מ"ר, וכי הרב שמעון (הנתבע) בעצם חיבר שני מחסנים, כך שנוצר לו מחסן בגודל של 24 מ"ר, נמצא שכיום הנתבע משתמש במחסן בגודל 24 מ"ר.
• ז. לדברי התובע, למעשה חצי מהשטח, דהיינו 12 מ"ר הוא בעצם מחסן שלו, והוא דורש מהנתבע לחזור ולהפריד את המחסנים ולהחזיר לו את ה-12 המ"ר הרשומים על שמו כמחסן כדין.
• ח. לדבריו, יש לו הקלטות מעדים הנאמנים עליו, שעד מועד פטירתו של הרב זבולון ז"ל (בעליו הראשונים של דירתו, עד למכירתה לרב יוסף) היה קיר באמצע המחסן שחילק את המחסן לשני מחסנים, דהיינו 12 מ"ר כל מחסן, (למרות ולמחסן היה רק דלת ראשית אחת) והנתבע השתמש רק בחלק אחד של המחסן דהיינו 12 מ"ר, ושכר מחסן בבנין הסמוך לצרכיו, ורק לאחר פטירת הרב זבולון ז"ל, פרץ הנתבע את הקיר בין המחסנים, ולקח לעצמו את ה-12 מ"ר הנוספים, היינו המחסן שבנידון.

טענות הנתבע

• ט. הנתבע מכחיש את האמור בתוקף. לדבריו, מאז שקנה את הדירה הוצמד לה מחסן בגודל 24 מ"ר.
• י. לדבריו, בתשריט מופיעים שני מחסנים, אחד לדירת הנתבע מס' 6, ומחסן נוסף לדירת התובע, בפועל לא נבנו 2 מחסנים רק מחסן אחד בגודל 24 מ"ר, והנתבע הוא שקיבל את המפתח למחסן.
• יא. לדבריו, המחסן בפנים היה מחולק עם קיר והקבלן אמר לו שכשהוא יוצא מהשטח יוריד את הקיר ויהיה לו 24 מ"ר, ואכן בשלב מסוים הנתבע הוריד את המחיצה ויצר שני חדרים לשימושו.
• יב. לדברי הנתבע, הוא נמצא כבר במקום באופן רציף 50 שנה ומנהל משם את עסקיו.
• יג. כמו"כ לדבריו הדירה של התובע היתה שייכת לרב זבולון ז"ל במשך עשרות שנים, בעוד והוא הנתבע השתמש במקום ללא כל מחאה של הרב זבולון, ואך לפני 3 שנים הדירה נמכרה לרב יוסף.
• יד. לדברי הנתבע, כאשר הרב יוסף דיבר עם הנתבע לגבי רכישת דירת הרב זבולון, הם הבהירו לו שהמחסן שמוצמד בפנקס המקרקעין לדירת פרדס אינו שייך לרב זבולון , ותשלום אליו עבור מחסן זה הינו הנחת ממון על קרן הצבי.
• ואכן בחוזה המכר שבין הרב יוסף לבין הרב זבולון מצוין שבנוגע למחסן שמוצמד לדירה בטאבו אין המוכר יודע על טיב בעלותו על מחסן זה, ואינו לוקח אחריות על המחסן במסגרת הרכישה.
• כמו"כ לדבריו, מאחר והרב זבולון לא התגורר בדירה בפועל, אלא כל השנים הדירה הושכרה בשוק. ולדבריו בשיחה שהיתה לו עם שני שוכרים הם נשאלו על ידו האם חוזה השכירות כלל מחסן לשימוש, והם ענו שהם לא מודעים כלל למחסן שקשור לדירה.
• יז. בנוסף, הנתבע טוען כי רכש את הדירה מהקבלן שנה וחצי אחרי שהרב זבולון כבר קיבל את דירתו, ובכל זאת הרב זבולון שהיה מודע לשימוש הנתבע בכל שטח המחסן לא מחה כלל, ולא מסתבר שאילו הוא אכן רכש את המחסן היה שותק בראותו השתלטות, מה שמוכיח שגם הוא היה מודע שהמחסן אינו שייך לו כלל, למרות הרישום בפנקסי המקרקעין.
• יח. לדבריו, הוא פנה כמה פעמים למשפחת הרב זבולון כדי לעיין בחוזה המכר שלהם בשביל לראות האם הם קיבלו מחסן עם מכירת הדירה. ולטענתו הם השיבו שאין להם את החוזה, וכל המאמצים למציאת המסמך העלו חרס.
• יט. לפני כחמישים שנה הוגשה דירת הנתבע לרישום בטאבו (דירת הרב זבולון נרשמה שנה וחצי קודם לכן), שם אכן מוצמד לדירה מחסן בגודל 12 מ"ר בלבד.
• כ. הנתבע מודה שמשום מה הרישומים אינם תואמים את המציאות, וכמו שגם לגבי גודל הדירה עצמה ברישומים הגודל הוא 77 מ"ר, ואילו בפועל הגודל עומד על 89 מ"ר.
• לטענתו, שיבושים אלו גם הביאו לכך שנרשם מחסן 12 מ"ר לטובת הרב זבולון, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם כל המסמכים הסותרים.
• כמו"כ בהצהרה לרשויות המס מוצמד לדירת הנתבע מחסן בגודל 24 מ"ר, כאשר דירת התובע מוצהרת בגודל של כ-65 מ"ר בלבד, ללא כל הצמדה נוספת .
• כג. לגבי טענת התובע שעד לפני כ – 25 שנה הנתבע לא ישב על חלק מחסן זה, חתן הנתבע הרב יהודה משיב שכמה שנים לפני כן, מועד חתונתו, הוא זוכר בפירוש שהשתמשו בכל השטח. רק השתמשו באופן שונה, והוא 12 מ"ר למשרד, ו-12 מ"ר הנוספים לאחסון חפצי הבית, כאשר המשרד היה תמיד בשטח השנוי כעת במחלוקת.
• מעבר לאמור, לדברי הנתבע, ניתן להוכיח מהעובדה שהוא שילם על הדירה שלו 137,000 לירות, סכום גבוה בהרבה בהשוואה לרב זבולון ז"ל ששילם רק 82,500 לירות, ולמרות שדירתו היא ארבעה חדרים ודירתו של הרב זבולון ז"ל היא שלושה חדרים, יש להתחשב בזה שדירתו של הנתבע היא בקומה רביעית ודירתו של הרב זבולון בקומה נמוכה יותר, כך שאין הצדקה להפרש כה גבוה במחיר דהיינו יותר משליש עבור חדר אחד נוסף.
• לדבריו, ההסבר להפרש המחירים הכל כך גבוה בין הדירות, הוא בזה שלנתבע היה זכות במחסן, ואילו לרב זבולון לא היה מחסן כלל.
• כו. עוד טוען הנתבע שהצמדת המחסן בפנקס הבית המשותף נעשה בעט, דבר שמראה שהמחסן נוסף ברגע אחרון , דבר שאומר "דרשני".
• כז. עוד טוען הנתבע שהתובע לא רכש דירה זו בתום לב וידע שהנתבע טוען לבעלות על המחסן, והראיה לדעתם היא שלא פנה לנתבע בבקשה אישית וישירה כמקובל בין שכנים, אלא הפניה הראשונה היתה באמצעות עורך דין.
• מסמכים שהוצגו בפני ביה"ד: א. חוזה מכר של הרב שמעון, ב. דיווח לרשויות המס דירת הנתבע ודירת התובע, ג. שטר המכר בין הרב זבולון, לרב יוסף.

תגובת התובע

• התובע מפנה את ביה"ד לשטר המכר של הנתבע בו רשום סה"כ 101 מ"ר, כאשר הדירה הינה בגודל 89 מ"ר, ואם מוסיפים לזה 12 מ"ר מחסן המספר 101 מדויק, דבר שלדעתו מוכיח שאין לנתבע יותר מ-12 מ"ר מחסן. הדבר גם תואם הדיווח לרשויות המס בו רשום 77 מ"ר למגורים ועוד 24 מ"ר מחסן, שסה"כ הינם 101 מ"ר.
• ל. לדברי התובע, יש לו עדים שהרב שמעון ישב עד לפני כ – 25 שנה רק על מחסן אחד, ורק כאשר הרב זבולון נפטר הנתבע השתלט על המחסן השני, יתכן כי אשתו של הרב זבולון לא ידעה מה קורה, ולכן הוא היה יכול להשתלט על שניהם.
• לטענתו, עדים אלו אינם מוכנים לבוא להעיד כנגד הנתבע , לכן הצדדים הסכימו שביה"ד יוכל לשוחח עם העדים שלא בפני הבע"ד .

דבר בית הדין:

• א. יש להקדים, שבדרך כלל כאשר יש רישום מפורש בטאבו, הרישום מחייב עפ"י די"ת, וגם הסבירות היא שהעסקה נעשתה כפי הרשום בטאבו.
• ב. אולם בנידון זה קשה מאוד להכריע רק על סמך הרישום, מכיון והנתבע נמצא במקום כבר שנים כה רבות, כאשר אף אחד מהנוכחים בזמנו לא תבע ממנו לצאת מהמקום, [בנוסף על מה עוד שבחלק מהרשויות הוצהר שאכן המחסן שייך לו].
• ג. שאלה נוספת היא, האם יש לנתבע חזקת ג' שנים של השימוש במקום במשך שנים רבות ללא כל מחאה, אולם אנו נכנסים בזה בשאלה אם כאשר יש רישום בטאבו צריך למחאה.
• ד. בית הדין מבקש להעיר, כי קיימת אפשרות שאכן הנתבע רכש את שני המחסנים אולם מבחינה חוקית העירייה לא איפשרה לקבלן לרשום שני מחסנים על שמו של הנתבע, כי קיימים היתרי בניה מסוימים המגבילים את חלוקת המחסנים בין השכנים. וכי לכן על אף שהקבלן מכר לנתבע את שני המחסנים וכפי המוכח משטר המכר בין הקבלן לנתבע, הקבלן רשם מחסן אחד 12 מ"ר על שם הרב זבולון, והדבר נעשה לצרכים פורמליים בלבד, וכפי שיש ללמוד מהתנהלות הצדדים.
• ה. העובדה כי לשני המחסנים היתה רק דלת אחת, גם היא צריכה ביאור.
• ו. מאידך, יש תקנת השוק כאשר הקונה רוכש בתום לב, ובמקרה שלנו הרב ראובן (התובע) טוען שרכש במיטב כספו את הדירה כאשר רשום בטאבו הצמדה של מחסן, נמצא שצריכים במקרה כזה לעשות תקנת השוק.
• ז. יש לציין כי ההקלטות שהוגשו לבית הדין ע"י התובע נשמעו ע"י בית הדין שלא בנוכחות הצדדים, וכפי הסכמת הצדדים.

החלטה

• לאחר שיקלול כל הנתונים, עובדות וטענות הצדדים, וכן החומר שהוצג והוגש, הגיע ביה"ד למסקנה שאין מנוס מלפסוק בפשרה קרובה לדין, כפי שבית הדין מוסמך על פי שטר הבוררות עליו חתומים הצדדים.
• לג. לפיכך, ביה"ד קובע כי המחסן הרשום ע"ש התובע ומוחזק בידי הנתבע יישאר בשימוש הנתבע כפי שהיה עד היום. אולם לאחר איו"ש שלו, או אם הנתבע ימכור את דירתו – המוקדם מביניהם- המחסן יעבור לרשות התובע.
• לאור פשרה האמורה, אין על הנתבע חיוב תשלום של דמי שכירות עד שהמחסן יעבור לרשות התובע כנ"ל.
• לגבי התביעה לתשלום שכירות עבור השימוש בחלל הצדדי במשך כשנה וחצי, בהתחשב בנסיבות החליט ביה"ד להעמיד את חיובו של הנתבע בגין תביעה זו על 5,000 ₪.

ושלו' על שכני ישראל

 

 

 

צבי ברוורמן, אב"ד          ברוך שובקס                 יצחק לזנובסקי