בס"ד
בדו"ד שבין ה"ה ישראל פרידמן הי"ו, ובאמצעות טו"ר הרב שמעון לוי הי"ו (התובע/הרוכש) לבין חברת ת בניה, באמצעות עו"ד אבי זק הי"ו (הנתבעת/החברה) בענין סכסוך כספי בנוגע לדירה בקבוצת רכישה.
פסק דין חלקי
לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, החליט ביה"ד כדלהלן:
עיקרי טענות הנתבעת
- מאחר ומר פרידמן לא שילם את כל חובותיו לקבוצה, רשאית הקבוצה לבטל את חברותו בה מכח הסכם השיתוף, ולמכור את כל זכויותיו לצד ג'. לחילופין, ישלם הרוכש את כל חובותיו כשאר חברי הקבוצה על הבניה עצמה וכן דמי ניהול ונזקי קבוצה, בתוספת הריבית הקבועה בהסכם השיתוף.
- כמו כן, תובעת החברה את שאר ההוצאות שנגרמו מחמת התנהלות הרוכש, הן הוצאות לצורך מימון הבניה, והן הוצאות משפטיות.
- החברה הוסיפה לטעון כי החברה הציעה למר פרידמן לבנות את הבנין לבדו יחד עם שותפו לבנין מר ויספיש [מדובר בבנין בעל 3 יח"ד בלבד], אך מר פרידמן סירב ועמד על כך שמחובתה של חברת הניהול לנהל עבורו את בניית הדירה.
טענות התובע (הרוכש)
- התובע טוען שחוסר שיתוף הפעולה שלו עם חברת הניהול נבע מכך שהחברה התנהלה בחוסר יושר, הואיל ומתברר שחיים כהן המשמש כנציג הדיירים וחתם בשמם על ההסכמים מול חברת הניהול, הינו שותף בחברת הניהול מה שגורם לניגוד עניינים ברור, וזאת ללא ידיעת כלל הרוכשים. בנוסף, טוען התובע שכאשר הוא ביקש להיחשף לחומרים על הוצאות הקבוצה וכדו', החברה לא התנהלה בשקיפות הראויה.
- טוען התובע כי לאור זאת, מינויו של כהן כנציג הרוכשים וכן כל הסכם שנחתם בין חברת הבניה והרוכשים בטלים. ואם כן, אין לכהן את הזכות לתבוע את מכירת זכויות הנתבע, וכל חוב כספי שנגזר מההסכם מול החברה כדמי ניהול ונזקי קבוצה, בטל.
- בנוסף טען התובע, שהוא לא חתם על אף הסכם מול חברה זו, כך שבלאו הכי אי אפשר לחייבו שום חיוב מכח הסכם זה.
- לגבי גובה החוב, טוען התובע שעלות הקרקע הינה רק 540,000 ₪. אכן, היתה אופציה להצמדת הגג בסכום של 100,000 ₪, אך אין הכוונה למרפסת היוצאת מקומה ב' בדירה, אלא על הצמדת הגג שמעל הדירה, ומאחר והוא לא בחר באופציה של הצמדת הגג לא נותר לו חוב על הקרקע, ואדרבה הוא שילם עלויות נוספות פרט לעלות הקרקע.
- לגבי תביעת הריביות, טוען התובע שאין לחייבו בהם הואיל והימנעותו מתשלומים היתה מחמת אופן ההתנהלות חסר היושר של החברה, וכל שכן שמאז שהחברה תבעה בבית הדין למכור את דירתו לצד ג' לא ניתן לצפות ממנו לשלם אף תשלום לחברה, ולא שייך לחייבו בריביות על כל תקופה זו.
- חברת ת הוציאה כיום התרי בניה למרתפים מתחת הבנין, לטענת התובע חצי מהמרתף שייך לו, הואיל והוא בשטחים שמתחת הבנין בו יש לו חצי. הוסיף התובע, שהגם שבהסכם מול החברה [שהוא בטל לגמרי לטענת התובע] הוקנו לה כל הזכויות הנוספות, זה רק על אחוזי בניה נוספים ולא על שטחים קיימים.
תשובת הנתבעת
- הסכם ת כלל לא נחתם בין החברה לקבוצת הרכישה, אלא רק בינה לבין כונס הנכסים, שסמכותם היא מכח הסכם השיתוף הראשוני עליו חתמו כלל חברי הקבוצה, כולל התובע. כמו כן, כל פרטי ההסכם כגובה דמי הניהול וכדו', הועתקו מהסכם השיתוף הראשון, כך שאין אף מקום לטענה של ניגוד עניינים וכדו' או של אי חתימה, הואיל וחתימת הרוכש על ההסכם הראשון מחייבת אותו בכל מה שנחתם מכח ההסכם המקורי.
- בנוסף, בהסכם הסופי בו מונתה חברת ת לחברת הניהול של אחד האיזורים ישנו סעיף מפורש של ויתור על כל טענה שהיא נגד כל אחד מנציגי החברה, ואף מוזכר שם שמו של כהן בפירוש.
- התנהלות החברה היתה בשקיפות מלאה כלפי מר פרידמן. החברה אף ישבה עם עו"ד שייצג את הרוכש ופרשה בפניו את כלל החומרים הרלוונטיים, ולמרות כל זאת בחר הרוכש לא לשלם כלל ומאידך להתעקש שחברת הניהול תבנה עבורו.
- מר פרידמן בחר כבר בתחילת הדרך להצמיד את הגג לדירתו ומשום כך נבנתה לו מרפסת הגג בקומה ב' לדירתו. אם כן, עלות הקרקע של פרידמן הינה 640,000 ₪.
- החברה אף מדגישה שיח"ד זו הינה ייחודית מכל הדירות בכל הדגמים כולם, הואיל ובבנין זה ישנם רק 3 יח"ד, בשל כך עלויות הבניה שלה גבוהות מאד.
- המרתפים הינם זכויות נוספות שהוקנו בהסכם הסופי לחברת ת במלואם. ישנו סעיף נוסף שמדבר על מקרה והשבס תוגדל מעבר ל-75 יח"ד הקיימות, ורק אז תהיה לחברי הקבוצה זכות בהגדלה זו.
החלטה
- בית הדין סבור כי הואיל ובמשך זמן רב הרוכש לא השתתף אף בעלויות המוטלות באופן ברור על כל חבר בקבוצה, וזאת למרות התראות מטעם הקבוצה, הרי הרוכש הוציא את עצמו מהקבוצה ודין העסקה להתבטל.
- הרוכש יקבל את מה ששילם בערך נומינלי, בקיזוז כל ההוצאות שיהיו בגין העברת זכויותיו לאחרים, כמופיע בפירוט בסעיף 18.10 להסכם השיתוף.
- לפנים משורת הדין, מורה בית הדין שככל ויודיע מר פרידמן עד 30 יום לחברת הבניה ולבית הדין על רצונו בהמשך רכישת הדירה על ידי תשלום כל חובותיו, הן בגין הוצאות הבניה והן תשלומים לקבוצה עצמה, כולל כל הריביות המתחייבות לפי הסכם השיתוף וללא חיוב ריבית דריבית, אזי העיסקה תקוים, ובית הדין יורה על אופן המשך ביצוע העיסקה באופן מפורט כולל לוח תשלומים מעודכן.
- בדבר בניית המרתפים על ידי חברת הבניה, תינתן החלטה רק במידה ומר פרידמן יבחר בקיום העיסקה. נושא המרתפים אינו יכול להוות עילה לאי מתן תשובה סופית על ידי מר פרידמן עד ר"ח מרחשון.
_______________ _______________ _______________
יעקב פרבשטיין, אב"ד אברהם בוטרמן אליעזר דייטש