בס"ד
בדו"ד שבין הרב … הי"ו הרב … הי"ו (התובעים) לבין הרב … הי"ו (הנתבע) בענין חוב כספי עבור רכישת דירה ברחוב … והפרת חוזה המכירה והיזמות, וכל המסתעף.
פסק דין ביניים
לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, החליט ביה"ד כדלהלן:
עיקרי הדברים:
- א. בשנת 2018 התובע מכר לנתבע דירה ברח' … ירושלים, כאשר בפועל נעשו שני הסכמים, הסכם רכישת הקרקע, והסכם נוסף של יזמות בניה, כאשר בעצם מדובר בעיסקה למכירת דירה, והיא רק נעשתה באופן האמור.
- ב. ההסכם לרכישת הקרקע נעשה ביום 17.3.18, כאשר עלות קניית הקרקע נקבעה ע"ס של 1,125,000 ₪.
- ג. הסכם הבניה קובע כי עלות הבניה הינה בסך של 1,345,000 ₪. ההסכם נחתם ביום 12.3.18.
- ד. בנוסף על האמור, נקבע בהסכם כי הנתבע רוכש את גג הדירה בתמורה לתשלום של 390,000 ₪, כאשר התשלום עבור הגג ישולם לאחר 18 חודש מהמסירה, או 9 חודשים מטופס 4, המאוחר מבניהם.
- ה. כנראה שעד כה שולם בס"ה 1,963,300 ₪ (כולל 50,000 ₪ שנמצאים בנאמנות אצל עוה"ד, וזאת עד לקבלת אישור עירייה).
- ו. לטענת התובע סה"כ נותר חוב עבור הסכמים אלו סך של 506,700 ₪ בנוסף לסכום של 50,000 ₪ שלא הגיעו מעוה"ד, סה"כ החוב 556,700 ₪.
- ז. בנוסף, קיימת דרישת תשלום של התובע עבור הגג, בסך של 390,000 ₪, וכאשר יפורט.
- ח. כיון שבתחילת הדרך לא התקבלה משכנתא, לצורך סיום הבניה הנתבע לווה בהיתר עיסקא סכום של 91,500 ₪. סכום זה שנוי במחלוקת אם הוא כלול בתשלום ששילם הנתבע לתובע [שייפרע מתוך כספי המשכנתא], ללא קשר ליתרת החוב הנ"ל, (דובר שיובאו קבלות על התשלומים).
- ט. למעשה, בניית הדירה הושלמה, והנתבע נכנס כבר לגור בדירה לפני כשלש שנים, בלא שהשלים את התשלום, וזאת מכיון ולפי ההסכם התשלום היה מותנה באפשרות לקבל משכנתא, וזה לא ניתן לעשות, ולכן נקבע כי ככל שהנתבע לא ישלים את התשלום, הוא יוכל להיכנס לדירה, אולם יהיה עליו לשלם חלק יחסי בשכירות.
- י. בסופו של דבר, הנתבע הוציא משכנתא על הדירה לצרכי שיפוצים על סך של 800,000 ₪, כאשר הדירה שועבדה להלוואה, והכסף נכנס לחשבון של הנתבע.
- יא. לטענת התובע, בשעתו הנתבע הטעה שא"א לקבל משכנתא, מה שלדבריו לא היה נכון, וכי רק משום כך נתנו לו להיכנס לדירה ללא השלמת התשלום, אולם לטענת הנתבע, אכן לא יכלו להוציא משכנתא רגילה אלא משכנתא לצרכי שיפוצים [התובע טוען כי זה ג"כ היה ידוע מראש].
- יב. כמו"כ לטענת התובע, הנתבע משתמש בגג כאשר הוא עוד לא שילם את הסכום של 390,000 ₪ שעליו לשלם עבור הגג, והוא דורש תשלום זה במיידית.
- יג. בפועל, נרשם ע"ש הנתבע רק הערת אזהרה בטאבו, כאשר הרישום עדיין על שם הבן של התובע.
- יד. הסיבה לעיכוב בהעברת הדירה ע"ש הנתבע, היא קבלת אישור עיריה, המותנית בתשלום היטל השבחה.
- טו. לטענת התובע, סוכם לסדר את התשלום של היטל השבחה מכספי המשכנתא, וכי אז יתקבל אישור העירייה, והנתבע ישלם את היתרה עבור הגג, ולכן הוא דורש תשלום מיידי כדי להעביר את הכספים לשלם את ההיטל השבחה.
- טז. למעשה, בהסכם שבין הצדדים קיימים אבני דרך לתשלומים, ומכאן נובעות תביעות הצדדים וכדלהלן:
טענות ותביעות הנתבע
בדק בית
- יז. לטענת הנתבע, קיימים ליקויי בניה רבים, והוא צירף לכתב ההגנה דו"ח שמאי נזיקין שהעריך את נזקי בדק הבית בכ- 300,000 ₪, ולכן יש לנכות מהתשלום שלו סכום זה.
- יח. לטענת התובע, הנתבע עמד מול המפקח והקבלן, והנתבע נכנס לגור בדירה לפני כשלש שנים, בלא שהעביר שום טענות על הבניה, מה שלדעתו נחשב למחילה. בנוסף לכך, לטענתו, מאחר וכבר עברו שלש שנים הוא לא יכול לחזור לקבלן הערבי לתיקון הנזקים.
השלמת בניה
- יט. לדברי הנתבע, התובע לא מילא חלק מהסעיפים עליהם הוא התחייב במפרט, ולדוגמה, לא נעשה איטום בגג.
קנס אי המצאת טופס 4
- כ. לטענת הנתבע לפי סעיף 3 בהסכם הבניה שנחתם ביניהם, על התובע לשלם פיצוים בגין אי קבלת טופס 4, בסך של 1,000 ₪ לכל חודש, וזאת החל מ-18 חודש מקבלת החזקה, ומכיון וקבלת החזקה הייתה בתאריך 1.12.19, עליו לשלם קנס זה החל מתאריך 1.6.21. כך שלדבריו החוב עומד נכון להיום על 21,000 ₪.
- כא. לטענת התובע אין מקום להפחית הפחתות אלו, מאחר ולא היה לנתבע שום הפסד באיחור זה, והסיבה שזה נתקע היה בגלל הדרישה של היטל השבחה.
- כב. לדבריו, המנהג הידוע הוא שלא מחייבים בחיובים אלו, ככל שאין בהם כל הפסד [לאדם שאינו מתכוון למכור את הדירה], והקנס נכתב בהסכם רק כדי לזרז את המוכר להמציא את האישורים, ובפרט כי לא כתוב בהסכם דלא כאסמכתא, שא"א לחייב כאין לו שום נזק.
- כג. לדברי הנתבע, זה עיכב בעדו מלהוציא משכנתא וכדו'.
קנס אי רישום הבית המשותף
- כד. הנתבע תובע פיצויים עבור אי רישום הבית כבית משותף, בסך של 1.000 ₪ לכל חודש, וזאת ע"פ סעיף 4 לחוזה הבניה הקובע תשלום קנס זה החל מ- 12 חודש ממסירת החזקה,
- כה. לדבריו, מכיון והחזקה הועברה בתאריך 1.12.19, כלומר שעל התובע לשלם את הקנס החל מתאריך 1.12.20, כך שהחוב עומד היום על סכום של 27,000 ₪.
יועץ משכנתאות
- כו. לצורך קבלת המשכנתא נשכר יועץ משכנתאות מיוחד בשם … שעדיין לא שולם לו. לטענת הנתבע החיוב הוא על התובע בגלל הקושי בהוצאת המשכנתא.
- כז. מאידך, התובע טוען כי היה ידוע מראש שיש קושי, ולכן על הנתבע לשלם את הוצאות יועץ המשכנתאות, וכי קניית הדירה והגג במחיר זול היתה, בין היתר, בגלל בעיה זו.
הפרת הסכם
- כח. לטענת הנתבע, התובע חייב לו סך של 100,000 ₪ פיצוי בגין הפרה של סעיף 3 (א) להסכם מכר הגג שבו התחייב התובע להעביר את הגג ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין, ועד היום התובע לא רשם את הגג ע"ש הנתבע וזאת ע"פ סעיפים 8 (א) , 8(ב).
כספי היתר עיסקה
- כט. כאמור, הנתבע לקח הלוואה לצרכי התובע כדי לממן את הבניה, כשהחובה למימון הבניה עד לקבלת המשכנתא הייתה של התובע ע"פ סעיף 9 להסכם, והנתבע לקח הלוואה כדי לאפשר להמשיך את הבנייה עד לקבלת המשכנתא. ההלוואות האלה נפרעו ע"י הנתבע מסך 800,000 ₪ שקיבל משכנתא. אולם יש עלות של הריבית עפ"י הית"ע אותו הוא דורש מהתובע.
נזקים נוספים
- ל. לטענת הנתבע, התובע קיבל סך של 350,000 ₪ בשנת 2019 מכספי המשכנתא לצורך מימון הבניה, ובמקום להשתמש בזה לצורך הבניה והרשויות, השתמש בכסף, וכתוצאה מכך נגרם לתובע נזקים שגרמו למצב הנוכחי שלדבריו יפורטו בהרחבה בדיון שיתקיים.
חוסר במידת הבניה
- לא. לטענת הנתבע, התובע בנה את הדירה קטנה ממה שהוא התחייב בחוזה ע"פ התשריט. לדבריו, התובע התחייב להחזיר סך של 24,000 ₪ לכל מ"ר שחסר, וזאת ע"פ סעיף 13 להסכם הבניה. לדבריו, גם קיים חסר במידות של המרפסת, היינו רוחב של 20 ס"מ על אורך של כמה מטרים.
- לב. לטענת התובע, קיימת מרפסת נוספת שהוא קיבל והוא לא שילם עליה, ולדבריו יש לבדוק את הענין.
תיקונים מיידים
- לג. הנתבע דורש לעשות את התיקונים הדחופים המיידים. לדבריו, יש בחדר המדרגות חוטי חשמל גלויים המהווים סכנה מוחשית לילדי הבנין, זאת מלבד הליקויים הרבים הנוספים הקיימים בבנין. לאור זאת, הנתבע מבקש לשלוח לאלתר מומחה שיעמוד ויראה את הליקויים עוד טרם הדיון, וכן לערוך מדידות טרם הדיון.
טענות נוספות
- לד. לדברי הנתבע, יש לו תביעות נוספות שיועלו בדיון שיקבע.
תביעות התובע
תוספות
- לה. לטענת התובע, הוא הוסיף מזגן וחימום תת ריצפתי מעבר לזה, וסמכו על זה שייעשו חשבון ביום התשלום.
שכירות חדשית
- לו. התובע דורש דמי שכירות יחסית עבור שלש שנים. לטענתו, מגיע לו עבור 35 חודשי שכירות באופן יחסי לחוב הנותר לדבריו. מדובר בסך של 1,350 ₪ כפול 35 חודשים, סה"כ 42,750 ₪.
- לז. אולם לטענת הנתבע, הסכום שהוא חייב נמוך מזה, מכיון ולאור התביעות שלו הוא אינו חייב כספים, ולכן בכל ענין דמי השכירות מינוריים לחלוטין [ראה להלן בענין זה].
תשלום עבור הגג
- לח. לטענת התובע, בהסכם נאמר כי לאחר טופס 4 יהיה על הנתבע לשלם עבור הגג 390,000 ₪, והוא דורש את הכספים עכשיו כדי לשלם את היטל ההשבחה, ובפרט שלדבריו הנתבע משתמש בגג ולכן עליו לשלם כבר עבור הגג.
הבטחת ועיקול כספי המשכנתא
- לט. התובע דורש כי כספי המשכנתא הנמצאים ברשותו של הנתבע יופקדו בבית הדין. הוא חושש שכאשר הנתבע יצטרך לשלם את התשלום עבור הדירה והגג הכספים כבר לא יהיו ברשותו.
- מ. לטענת התובע הדירה מושכנה לטובת הכסף, ובסופו של דבר הכסף נמצא אצל הנתבע שיכול לעשות בו כרצונו.
- מא. כאמור, הנתבע טוען כי התובע חייב לו כספים גדולים מזה ולכן אינו מוכן לשלם.
התחשבנות כספית
- מב. למעשה, יש ויכוח כמה שולם, והאם הסכום של הלוואה נכלל.
- מג. בנוסף לאמור, יש מספר ויכוחים בנוגע לתשלומים. לדברי התובע, הם כוללים בתשלום סכום של 50,000 ₪ שעדיין נמצאים בבנק ולא שוחררו בינתיים. לדברי הנתבע, יש על זה אישור מהעו"ד כי מבחינתו זה נחשב ששולם.
- מד. לטענת הנתבע, יש לחשב כתשלום גם את ההפקדות לעו"ד, כי בסעיף 8.3 בהסכם נאמר, כי מתוך יתרת התמורה יופקד סכום של 30,000 ₪ עד לקבלת טופס 4, ועוד 30,000 ₪ עבור רישום הבית משותף, והוא הפקיד אצל עו"ד … שיק פתוח, כך שמבחינתו זה נחשב לתשלום.
- מה. כמו"כ לדבריו, הופקד בידי עו"ד … עבור מיסים עוד 75,000 ₪.
- מו. לדברי התובע יש כבר אישורי מס שבח, ואכן יש להשלים את התשלום למיסוי מקרקעין.
- מז. לדברי הנתבע, לאור כל האמור, נשאר חוב של 371,700 ₪, שזה 15 אחוז מהדירה כולה, שגם זה לטענתו הוא לא חייב לאור כל התביעות לעיל.
החלטה
- מח. בזמנו ביה"ד קבע כי עד לבירור טענותיו של הנתבע לגבי קיזוז דמי התמורה עבור כל טענותיו לעיל, על הנתבע להעביר לביה"ד שיק בנקאי ע"ס 370,000 ₪ כדי לבטח את קיום הכסף עד לבירור טענות הצדדים.
- א. בפועל הנתבע לא העביר שיק הנ"ל מטעמים שונים.
- ב. לבקשת הצדדים, ביה"ד קיים דיון נוסף ביום ראשון כ' כסלו תשפ"ד בו הצדדים חזרו והעלו את טענותיהם לפני ביה"ד.
- ג. התובע העלה את טענותיו ודרישותיו לתשלום עבור הדירה הגג ושכירות חודשית וכו', והנתבע העלה שוב את טענותיו, שלדעתו פוטרות אותו בשלב זה לשלם כל תשלום נוסף עבור הדירה, מכמה טעמים, ליקויים בדירה, בעיות רטיבות, הקטנת הדירה מהתוכנית המקורית, חוסר האפשרות לקבלת משכנתא במתחייב מההסכם, קנסות ופיצויים המופיעים בהסכם, טענה על הפרת הסכם, ועוד.
- ד. עוד קודם לדיון האחרון, ביה"ד שלח מטעמו בודק מומחה כדי שיעמוד על הליקויים ואומדן גובה סכום התשלום הנדרש לתיקונם ולהשלמתם.
- ה. יצוין כי הבודק מטעם ביה"ד, נתן חוו"ד הנמוכה באופן משמעותי מחוו"ד שהועברה והוצגה ע"י הנתבע.
- ו. כמו"כ נשלח מודד לדירה כדי לבדוק את טענת הנתבע על כך, שהדירה קטנה מהמופיע בתשריט המכר, חומר זה עדיין נבדק ע"י ביה"ד.
- ז. התובע דרש לקבל את התשלום בסך של 390,000 ₪ עבור גג הדירה, וזאת לאור טענתו שהנתבע משתמש בגג לצרכיו, ללא כל תשלום. לטעת הנתבע, מהחוזה נראה כי הוא יכול להשתמש בגג גם לפני התשלום, כל עוד ענין הגג לא סודר מצידו של התובע.
- ח. התובע העלה בדיון את הדחיפות בתשלום, וזאת לאור ההסדר שהגיע לעירייה בגין תשלום היטל השבחה שרובץ על הנכס, וכי אם הוא לא יעביר במיידית סך 315,000 ₪ לעירייה, ההסדר יתבטל, מה שיכול להוות נזק גדול.
- א. על הנתבע לשלם לעירייה באופן ישיר עבור היטל ההשבחה של דירתו סכום של 100,000 ₪, וזאת תוך שבוע ימים, וזאת כהמשך תשלום עבור דירתו זו.
- ב. על הנתבע להעביר לעירייה סכום נוסף של 215,000 ₪ תוך שבועיים ימים. כסף זה יחשב בינתיים כהלוואה לתובע עד לבירור הסכום הסופי לתשלום.
- ג. מכיון וסכום זה יילקח ע"י הנתבע בהיתר עיסקה, הרי סכום הרווח [הריבית], ישולם בשלב זה מחצית ע"י כל אחד מהצדדים.
- ד. אולם, לאחר שביה"ד יחליט בהמשך לגבי ההתחשבנות בין הצדדים, הרי מכח ההתחשבנות יקבע ביה"ד על מי מוטלת ריבית זו, והאם היא מוטלת כולה על התובע.
- ה. יש לציין כי לנתבע יש את הבטחון המלא לכספו, לאור החזקתו בגג הבנין.
- ו. עוד יש לציין, כי סידור ענין היטל ההשבחה צריכה להיות גם מטרתו הראשונה של הנתבע, לאור העובדה שבמצב הנוכחי, אין שום סיכוי לרישום הדירה וסידור בית משותף.
- ז. עם העברת הסכומים האמורים ע"י הנתבע, על התובע להזדרז ולסדר את הרישום, טופס 4, ורישום בית משותף.
- ח. ככל שהתובע לא יקיים את האמור בתוך פרק זמן סביר, ביה"ד יחייב אותו בקנסות מתאימים.
וע"ז באנו על החתום
צבי ברוורמן, אב"ד ברוך שובקס יצחק לזנובסקי