בס"ד
בדו"ד שבין ה"ה אברהם וגב' שרה כהן הי"ו, באמצעות הרב ראובן כהן הי"ו והרב שמעון לוי הי"ו (התובעים) לבין ה"ה ישראל ישראלי הי"ו, באמצעות טו"ר הרב שמעון שמעוני הי"ו (הנתבע) בענין עיסקת מכר ברחוב כלנית והמסתעף.
פסק דין
לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, החליט ביה"ד כדלהלן:
הננו להעלות את עיקרי הדברים והתביעות, וכדלהלן:
- א. התובעים רכשו דירה מהנתבע בשכונת הדרים, ברח' כלנית, תמורת סכום של 2,780,000 ₪.
- ב. לטענת התובעים, יש לדירה בעיות רבות, ולכן הם הזמינו שמאות מהשמאי יוסף יוספי, שקבע שהשווי האמיתי של הדירה בשעת המכר היה בסך של 2,070,000 ₪ בלבד, והם דורשים לקבל את ההפרש.
- ג. הנושאים שעבורם השמאות דורשת לנכות מהתשלום מפורטים להלן:
רטיבות:
- ד. לטענת התובעים, קיימת בדירה בעיית רטיבות. ע"פ השמאות, העלות לתיקון הרטיבות היא כ-65,000 ₪.
- ה. אולם לטענת הנתבע, הרטיבות כלל לא היתה בשעת המכירה והעברת החזקה, והיא נוצרה רק אח"כ ע"י שכן מסיבות משלו, ומשהשכן הועמד על חומרת העניין, ושולם לו סכום של 30,000 ₪, העניין סודר.
- ו. שנית, לטענת הנתבע, כיום לא קיימת בדירה שום בעיה של רטיבות, כך שא"א לתבוע שום תביעה מכח רטיבות.
שטחים ללא היתר:
- ז. לטענת התובעים, חלק משטח בדירה [כ-20 מ"ר] נבנו ללא היתר בניה, ולדעת השמאי יש לנכות מהמחיר של שטח זה בדירה כ-2/3 מהשווי.
- ח. לדברי התובעים, הנתבע ידע מהדבר הזה, והוא הסתיר את זה מהם. לדבריהם, כך מופיע בתמליל השיחה בין הצדדים שהועברה לבית הדין.
- ט. תשובת הנתבע לגבי מטרים אלו שלדברי התובע הינם בנויים ללא היתר, מאחר ובהסכם נאמר שהתובע בדק את הנכס גם באופן משפטי ותכנוני, אין לו שום מקום לטענה. שנית, לדבריו התובע ידע על כך בשלב מוקדם מיד לאחר שהעביר את התיק ליועץ משכנתאות שיידע אותו על הבעיה, ולמרות זאת הוא המשיך בעסקה, ושילם את רוב התמורה.
- י. הנתבע מציע להזמין שמאות נוספת שתקבע מה היה ערך הדירה בשעתו. לדבריו, העובדה שהתובע הוציא כעת את הדירה למכירה ב-4,500,000 ₪, מוכיחה על כך שהמחיר ששולם לדירה היה המחיר הנכון.
- יא. דבר בית הדין, מאחר והבית רשום כבית משותף, והדירה נשואת עיננו נרשמה כתת חלקה עם תשריט מדויק של הדירה, הרי בהכרח שכל השטחים מאושרים, הואיל ולא ניתן לרשום בית משותף ללא שיש אישור עירייה שהבניה חוקית. הדבר ניתן לבדיקה בקלות מעיון בתשריט המופיע ברישום הבית המשותף. [בנסח הטאבו שהוצא בבית הדין מתברר כי השטח של הדירה כפי שהוא מופיע בטאבו הינו בגודל של 114 מ"ר].
טופס 4
- יב. לטענת התובעים, מכיון ואין לדירה טופס 4 קיימת ירידה גדולה של ערך הדירה, הכל כאמור בשמאות של יוסף יוספי.
- יג. אולם, הנתבע טוען כי כאמור, התובע ידע בשלב מוקדם עוד קודם לתשלום העיקרי, על כך שאין לדירה טופס 4, הואיל ויועץ המשכנתאות שהם שכרו יידע אותם על כך, ואף אמר להם שבעקבות זאת העבודה שלו יותר קשה ומסובכת.
- יד. ואכן לדברי הנתבע, יועץ המשכנתא גבה שכר טרחה יותר גבוה, מכיון ולדירה אין טופס 4.
- טו. לדברי הנתבע, מה שברור, כי לבניין לא יהיה לעולם טופס 4 מאחר ושלושת רבעי מהבניין נבנה באופן לא חוקי.
- טז. יש לציין בזאת את טענות הנתבע: לדבריו הוא התמודד על הדירה במכרז אצל כונס נכסים, והוא אכן לא ידע על הבעיות בדירה, ולכן נאמר בהסכם של צדדים נשוא נידון דנן במפורש, כי הנכס נקנה מכונס נכסים כפי שהוא.
- יז. לטענת התובע, הנתבע ידע אף ידע על הבעיות. ועל חלק מכך, מוכיח התמליל שהוא שלח.
- יח. לדברי הנתבע, הוא התחיל לעזור לתובע לסדר את העניינים, אולם פתאום הגיעה תביעה של התובע כנגד הנתבע בבית המשפט. לדברי הנתבע, בית משפט דחה אותם באופן מקדמי בשאלה למה הוא אינו תובע את כונס הנכסים ואת עורך הדין כצד ג'.
מוני חשמל/מים:
- יט. לטענת התובע, המציאות שלדירה אין מונה חשמל היא נזק גדול וירידת ערך משמעותית.
- כ. אולם לדברי הנתבע, כיום יש מונה חשמל לדירה, והם בדקו עם חשמלאי מוסמך שאכן מונה החשמל הינו של דירה זו.
- כא. לדברי הנתבע, התובע לא שילם חשבון חשמל במשך שש שנים, ועכשיו יש להם מונה, כך שאין מקום לשום טענה.
תביעת הפרת הסכם וטענת מקח טעות:
- כב. למעשה, מאחר ותביעת מקח טעות יש לה השלכות, שהחזרת הכספים תהיה לפי המחיר והתשלום ההיסטורי, וכן מה שיחייב ניכוי דמי השכירות שכבר התקבלו, התביעה של התובע הינה תביעה לקבלת עלות שיפוץ הנכס, או לחילופין לקבל סכום של 300,000 ₪ כפיצוי מוסכם, וזאת במקרה שבית הדין יכריע שמדובר בהפרה יסודית ולא ביטול מקח.
- כג. אולם לטענת הנתבע, התביעה היחידה שיכולה להיות מוגשת היא של מקח טעות, כפי שהתביעה הוגשה בשעתו, והנתבע מוכן לעשות ביטול עסקה, ולהחזיר את הכספים בניכוי דמי שכירות.
- כד. לטענת הנתבע, ב"כ התובע מסתמך על כך שיש הפרת הסכם, אולם למעשה אין אפילו סעיף אחד בהסכם שהופר.
- כה. לדברי הנתבע, בשעתו היו הרבה אנשים שהתענינו בדירה, ולפי הכללים באזור דירה זו בהחלט נקנים דירות עם בעיות דומות ובמחירים דומים.
- כו. לטענת הנתבע, קיים שיהוי גדול של התביעה. לדבריו, שלוש שנים התובעים החזיקו בדירה וקיבלו עליה שכירות, ורק אז הם נזכרו להגיש תביעה בבית הדין. ב"כ התובע הסביר כי חלק מהעיכוב היה מחמת הקורונה.
- כז. לטענת הנתבע, בהסכם יש את כל מה שצריך מבחינה מוסרית והלכתית בענין טענות הקלקולים. בהסכם כתוב שהמוכר אינו מכיר את הדירה, והוא קנה אותה כמו שהיא. לדבריו, בסעיף הקשור אליו, היינו "הצהרות המוכר", ההצהרות מאוד מוגבלות.
- כח. כמו"כ, כתוב בהסכם כי הקונה מוותר על כל טענה למום וכו' בכפוף להצהרות המוכר. בנוסף, כתוב שהמוכר קנה את הדירה מכונס, וכי הקונה בדק את מצבו המשפטי והתכנוני. לדברי הנתבע, בהסכם לא נאמר שמערכות הדירה תקינות.
דבר בית הדין:
- כט. למעשה, כאמור לעיל הלקוח מעונין להחזיק את הדירה ואינו תובע ביטול מקח.
- ל. בית הדין מתרשם כי המצב כיום הינה שהדירה ראויה למגורים לכתחילה, וזאת מכיוון שכל עניין הרטיבות טופל.
- לא. כמו"כ הורכבו מוני מים וחשמל פרטיים לדירה זו.
- לב. באשר לטענת הקונה כי 20 מ"ר מהדירה בנויים ללא היתר בניה, וכן כי לדירה אין ולא יהיה טופס 4, לדעת בית הדין בהתחשב בכך כי בשעבוד הדירה עבור הלוואת במשכנתא הקונה ידע על חריגה זו ואעפ"כ המשיך בעסקה והשלמת התשלומים, יש בזה משום ויתור על טענה זו.
- לג. בנוסף לכל הנ"ל, בחוזה מופיע מפורש שהקונה מודע לכל המצב המשפטי והתכנוני של הדירה ורוכש אותה AS IS.
- לד. בית הדין שב ומציין את האמור לעיל, כי עצם העובדה שמחיר הדירה כמעט הוכפל תוך כמה שנים מוכיח על ערך הנכס בשעת העסקה (וזאת למרות האמור בשמאות שהומצאה לבית הדין).
החלטה:
לאור כל האמור, התביעה להחזר התמורה נדחית, ואף לא ניתן להשית חיוב כלשהו בגין הפרת חוזה או בגין ליקויים בדירה.
צבי ברוורמן, אב"ד אשר פלג ברוך שובקס