בס"ד
בדו"ד שבין הר"ר שמעון שמעוני שליט"א (התובע) לבין הר"ר ראובן שמעוני שליט"א, הר"ר לוי שמעוני זצ"ל, הר"ר יהודה שמעוני שליט"א, הרב שלמה וגב' שולמית לוי הי"ו, הרב יעקב וגב' לאה שמעוני הי"ו, כולם באמצעות הרב זבולון שמעוני הי"ו (הנתבעים) בענין עזבון המנוח הר"ר אברהם שמעוני זצ"ל, הבנין ברחוב אברהם אבינו, והמסתעף.
פסק דין חלקי
לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים בע"פ ובכתב, החליט ביה"ד כדלהלן:
רקע
- הצדדים הינם ארבעה אחים שירשו כמה נכסים מאביהם הרב אברהם שמעוני זצ"ל. הנידון שלפנינו הוא הנכס ברחוב אברהם אבינו. הבניין כולו היה שייך לאב, חלק מהדירות חולקו בין הבנים לפני מספר שנים, ונשארו מספר דירות, ביניהם דירה שבתוכה דייר מוגן, חנות, ועוד. דירות אלו נשארו כ"תפוסת הבית", והם מושכרות והתשלום מחולק בין האחים מידי תקופה.
- לפני מספר שנים רכש הרב ראובן, שהוא האח הבכור, את הגג משאר האחים יחד עם בנו של אחד האחים. במסמך הרכישה נכתב כי הגג יהיה בבעלות הרוכשים לבנייה בלתי מוגבלת, גם בצדדים. רוכשי הגג באמצעות הרב זבולון פנו לקבלת היתרים לבנייה בגג, ואף הרחבה בחלק מהדירות הקיימות, ושאר האחים חתמו על ההיתר. בשל שיקולי מיסוי, ההיתרים הוחלפו לתמ"א 38, בה מתבקש חיזוק למבנה ובניית ממ"ד בכל דירה. תכנית זו חייבה לבצע שינויים מסוימים אף בתוך הדירות הישנות.
- למעשה, עם תחילת ביצוע העבודות נוצרו חילוקי דעות בין הרב שמעון לבין הרב זבולון.
- לצדדים מחלוקות נוספות שעיקרם, שאלת זכויות האחים בקומה השניה בגג, לרבות טענה בגין שימוש באחוזי בניה, חלוקת המחסנים שנוצרו בבניה החדשה, הרחבת הדירות על אויר שטח החצר והצמדת החצר, ובניה בצידי הגג מעל להרחבת הדירות הקיימות. בנוסף, ביקש הרב שמעון לקבוע את שווי חלקו היחסי בבנין, ובהוצאת ספרים השייכת לכלל האחים.
טענות הרב שמעון:
- ב"כ הר' שמעון טענו כי ישנם שינויים שנעשו במסגרת שינוי ההיתר לת.מ.א 38 המורידה מערך חלק הדירות, וכן ישנם שינויים תכנוניים שעדיין ניתן לעשות להעלות את שווי הדירות, וכן מיקום המעלית עדיין לא סופי.
- לדברי ב"כ הרב שמעון, ישנו נזק לדירות השותפות מאופן הבניה כעת, למעט דירה מס' 1, ולכן צריך לעצור את הבניה באופן מיידי, ולשבת שוב על התכניות, ולחייב את הרב זבולון לקבל החלטות בשיתוף עם ב"כ הרב שמעון בכל התכניות, לרבות שינויים של העברת מטרים מדירה לדירה, הזזת מעלית, שינויי גובה ועוד, ולאחמ"כ לבצע חלוקה של נכסי השותפות, ואז כל אחד יבנה בשלו כרצונו.
- לדבריו, השינויים הרבים תוך כדי בניה רק מוכיחים שניתן לעשות שינויים, ושהתכניות שנשלחו אינן תורה מסיני.
- לענין חתימת האחים על היתרי הבניה נטען, כי אמנם האחים כולם חתמו על היתר הבניה, אך החתימה הוצאה מתוך אי הבנה, מאחר שנאמר להם שההיתר אינו נוגע לדירות שלהם, ולמעשה מדובר בשינוי בסוג ההיתר משיקולי רווח של הרב ראובן והרב יעקב בלבד. לדבריו, מאחר שהחתימה נעשתה שלא כדין, היא אינה ברת תוקף. בנוסף, לדברי ב"כ הרב שמעון, כשהתחילה הבניה הבין הרב שמעון כי אופן הבניה שתוכנן עלול להזיק משמעותית לדירות השותפות. לפיכך, לדעתו יש לעצור את הבניה לגמרי, ולבצע תכנון מחודש בהתייעצות עם כלל האחים, ורק אח"כ לחדש את הבניה. לדעתו, גם אם ייווצר מכך נזק לרב ראובן בשל הסכם מול הקבלן וכדו', מאחר שלא התייעצו עמו טרם סגירה עם קבלן, ובפרט לא לעניין התכניות, לא ניתן לחייב אותו בתשלומים אלו.
- בנוסף, לדעת הרב שמעון, שטח החצר נשאר בבעלות כלל האחים ולא ניתן לבנות עליו כמו שבונים בכל בנין. לדעתו, בעל דירה שתבנה על שטח החצר צריך לשלם את חלקה לכלל האחים. וכן בגג, לדעתו מאחר והחצר טרם נחלקה, א"כ הרב זבולון אינו רשאי להרחיב בגג מעל להרחבות הצד, מאחר והשטחים הללו טרם נחלקו ושייכים לכולם.
- עוד נטען, כי הרב זבולון ביקש לחייב את כלל האחים בשל הוצאות הבניה, ומאחר שהבניה נעשית לצורך הגג, ואף קיבלו עליה פטור מהיטלי השבחה בשל החיזוקים הנעשים, הבניה צריכה להיות על חשבון אלו שמרוויחים ממנה. זאת מלבד הטענה שהיא מורידה את ערך הדירות ועל הבונים לפצות את שאר בעלי הדירות.
- בנוסף, טען ב"כ הרב שמעון כי מאחר ובתשלום הגג הצפי היה לבנית קומה אחת, כפי שעולה מהשמאות, ברור כי הכוונה היתה לבניית קומה אחת וללא בניה נוספת בקומות אחרות, ובוודאי לא אחוזי בניה. לפיכך, לדעתו הקומה השניה בגג שייכת לכלל השותפות, ולכה"פ עליהם לשלם את דמי הקרקע השייכים לקומה זו לכלל האחים.
- לענין שטחי המחסנים טען ב"כ הרב שמעון, כי יש לחלק את שטחי המחסנים שהתווספו לדירות הקיימות בלבד ולא לדירות החדשות שבקומות הגג, שכן זכות זו לא נמכרה להם וכי יש לחלק השבחת חלק זה ללא חלק בכורה.
- טענה נוספת עלתה לגבי דירת דמי מפתח שפונתה בתשלום שנלקח מתפוסת הבית. בענין זה נטען, כי אין לבכור פי שנים מאחר ששבח זה הוא "ראוי" ולא היה בזמן פטירת האב. כנ"ל נטען גם לגבי ההכנסות ממכירת ספרי המשפחה, שבהם אין לבכור פי שנים.
טענות הרב יהודה:
- לאחר שינויים שנעשו במסגרת הידברות בין הצדדים וישיבה עם האדריכלית והצעות ייעול, הרי שמרבית טענות הרב יהודה הגיעו לפיתרון המניח את דעתו. אולם, לדבריו יש לקחת בחשבון את השינוי בדירתו עם החלפת חדר בממ"ד, והאם וכמה עליו לשלם על חיזוק הבנין כאשר זה לא כ"כ הועיל לו.
- וכן לדבריו יש לבחון האם מגיע לו הגדלת תשלומי השכירות לאור עליית המחירים.
טענות הרב זבולון:
- הרב זבולון השיב, כי בהכנת התכניות נעשה מאמץ למצות את הפוטנציאל של כל הדירות. בנוסף, האחים כולם חתמו על היתר הבנייה. ייתכן שלא בדקו כל הצורך את התכניות כיון שכל השנים הוא ניהל את הנכסים וחילק את ההכנסות, והאחים לא נכנסו לזה. לדעתו, יש בכך משום אישור לתכניות שהוצעו כלפי דירות השותפות ודירת הרב יהודה, ואין מקום לבוא כעת אחרי שתוקף ההיתר עומד לפוג, וכבר נחתם הסכם עם קבלן, ולשנות מהתכניות שעליהם חתמו לפני תקופה ארוכה. אולם, למרות זאת הסכים כי מה שניתן לשנות לטובת הבנין והשותפות מבלי לעכב את הבניה משמעותית, יעשו זאת ואף הגיעו להסכמות חלקיות בענין.
- לענין הגג, לדעתו, מאחר שנכתב במפורש שנמכר הגג ללא הגבלת בניה ובלשון מאוד מרחיבה, אין מקום לחייב אותם בתוספת עבור בניית שני קומות. לדעתו, הגג שייך להם עד רום רקיעא, וככל שיוציאו זכויות בניה נוספות, גם הם יהיו של הרב ראובן והרב יעקב, ללא תשלום עבור אחוזי בניה, מאחר שע"ד כן רכשו.
- לגבי בניה מעל שטחי החצר, לדעתו החצר בלבד הוצמדה לדירה הסמוכה לה, ועל השטח שבקומות מעליה הוא שטח משותף של הבנין השייך לדירות לפי האחוזים שלהם ברכוש המשותף, וניתן להרחיב עליה כמו בשאר בניינים, כל עוד אין הפרעה לדירות אחרות וכדו'. גם בשטח הגג, לדעתו מאחר שנכתב במפורש שיוכלו להרחיב מעל שטח החצר "כמו כל דירה בבניין" נראה שיש זכות לבנות בצדדים, הן בדירות הקיימות והן בקומות הגג שעליהם.
- לענין הוצאות הבניה, הרב זבולון מבקש לחייב את שאר האחים בתשלום עבור השבחת הנכסים שלהם ע"י הבניה, ולפי היקף ההשבחה. לדעתו בחלק מהדירות ייעשה שיפוץ שיעלה את ערך הדירות משמעותית, ואף החיזוקים והממדי"ם עשויים להוסיף לערך הדירות.
- לגבי שטחי המחסנים, הרב זבולון סבור כי מאחר והאחים התחייבו לרישום גג בטאבו, ובמפורש דובר על בניית דירות, הרי שיש לרשום את הדירות כחלק מבעלי הרכוש המשותף בבנין, ומגיע להם גם חלק משטחי המחסנים.
דיון והכרעה:
שינויים תכנונים ותשלום הוצאות הבניה:
- ראשית יש לציין, כי לדעת ביה"ד, מאחר והאחים חתמו על התכניות, נקודת המוצא היא שחתימתם מהווה הסכמה.
- עם זאת, ביה"ד סבור שאכן טענות הרב שמעון מצריכות בדיקה מעמיקה, וככל שניתן לשנות ללא נזקים משמעותיים, יש לעשות כך. כמו כן, נמסר למזכירות ביה"ד כי אכן נעשה שיתוף פעולה ע"מ לנסות להגיע להסכמות תכנוניות, אולם לא הגיעו להסכמות בכל הדברים, לפיכך, בשלב ראשוני ביה"ד ימנה אדריכלית מטעמו כמומחה מטעם ביה"ד שתשב עם מי מטעם הרב שמעון וכן עם מי מטעם הרב יהודה לבדיקת הבעיות או ההצעות לשינוי בתכנון הפנים של דירות השותפות ודירת הרב יהודה, ומיקום המעלית, אח"כ תשב עם האדריכלית מטעם אלו המיוצגים ע"י הרב זבולון שמעוני ותגיש את חוו"ד לביה"ד.
- לאחר מכן, יחליט ביה"ד בשקלול חוות הדעת, א. האם ואלו שינויים יש לערוך בתכניות, בהילקח בחשבון זכויות הצדדים מכח שותפותם. ב. תיערך שמאות חדשה של הנכס, יילקחו בחשבון נזקים ושבח שנגרמו לדירות הצדדים ולדירות המשותפות במסגרת חלוקת העיזבון, ואז ניתן יהיה לחלוק את נכסי השותפות.
- יצויין, כי לשאלת ביה"ד, השיב הרב שמעון כי הוא מעוניין לרכוש את דירה מס' 1. בענין זה ככל ולא תהיה הסכמה בין האחים, לכאורה ייערך גוד או אגוד על דירה זו, או כל דירה שיש יותר מאח אחד המעוניין בה. כאמור לעיל, החלוקה תיערך רק לאחר הגדרת תכניות הבנייה, וביצוע שמאות.
ככל והצדדים מעוניינים להיפגש בביה"ד לנסות ולחלוק את דירות לפני פגישה עם האדריכלית יפנו הצדדים למזכירות ביה"ד לתיאום.
מכירת הגג
- טענת הרב שמעון ע"י ב"כ כי הגג שנמכר על כל זכויותיו וזכות בניה בלתי מוגבלת וכי למוכרים לא תישאר כל זכות בגג, הכוונה מקסימום לקומה הראשונה בלבד, אינה מתקבלת, ונראה כי המכירה היתה מוחלטת לכל זכויות הגג שיהיו בעתיד, גם בקומות נוספות.
- עם זאת, בעלי שאר הדירות רשאים להעלות טענות למניעת הבניה בקומות נוספות מעל לשני הקומות שנבנו, בגין טענה להעמסה על תשתיות הבנין, ריבוי דיורים וכדו', והטענה תישקל לגופה.
- ממילא הדבר נכון אף לגבי חלוקת התשלומים על מכירת הגג, שהגג נמכר על כל זכויותיו, ולא ניתן לקרוא לזה "ראוי". בהתאם לאמור, החלוקה לחמישה חלקים בזמן המכירה היתה נכונה. מעבר לכך, סבור ביה"ד כי מסתבר שאין בתוספת אישורי בניה משום ראוי.
- כמ"כ נראה, כי לא ניתן לגבות תשלום נוסף עבור אחוזי הבניה כל זמן שהבניה שלהם לא תהיה על חשבון בניית דירות אחרות, שהרי מכרו להם את הזכות לבנות אלא שמסתבר שלא נתנו במקרה שיהיה פגיעה בזכויות העתידיות של המוכרים, ולכן ככל וימציאו חוו"ד שחלק מאחוזי הבניה פוגעים באפשרות לתוספת בניה לחלקים אחרים, ביה"ד ישקול לחייב בתשלומי איזון על זכויות אלו.
החצר:
- הרב שמעון טען כי החצר שייכת לדירת השותפים ושייכים לה גם כל הזכויות שמעל, וככל והדירות שנמכרו לאח זה או אחר שיהנו מבניה על ההרחבה בחצר, עליהם לשלם על כך לשותפות שכן שטח חדש זה שייווצר יהיה שייך לשותפות.
- ביה"ד דוחה טענה זו. נקדים, הצמדת החצר הינה כחצר וללא זכויות נוספות ודאי לא זכויות ובעלויות מעבר לתחום הדירה והחצר דהיינו עד גובה דירתם בלבד.
ממילא הדירות בקומות מעל החצר שנמכרו, נמכרו ככל דירה בבית משותף שכאשר השכנים התחתונים מרחיבים את דירתם גם הם מרחיבים עליהם וכן כאשר נעשית שמאות על דירה היא כוללת את האפשרות לבנות בעתיד ככל והדירות התחתונות יורחבו, וזאת גם כשהדבר לא מופיע במפורש בשמאות.
- ביה"ד אינו מאפשר שינוי בחלוקת החצר ומשאיר את הצמדת החצר לדירה לה היא מוצמדת כעת.
- ככל ותהיה דרישה מצד בעלי הדירות שלא מרחיבות לקבל דמי איזון, אזי ישקול ביה"ד לשום את תשלומי האיזון הנדרשים מכל בעלי ההרחבות מקומת החצר ומעלה.
שטח המחסנים:
- נראה כי את שטח המחסנים שנבנו כעת יש לחלק לפי הזכויות שיש לכל בעלי הדירות המקוריות, וכל מי שקנה מהשותפות חלק מהדירות המקוריות זכותו לקבל חלק במחסנים ביחס לגודל דירתו. ניתן לבנות מחסנים בגדלים שונים ולשקלל את הצמדתם בתוך חלוקת הדירות. לבעלי הגג אין זכויות במחסנים.
חלוקת השבח מפינוי דירת דמ"פ, ורווחים ממכירת ספרי המשפחה:
- לאחר העיון נראה כי שבח הדירה שפונתה מוגדר "מוחזק" ויש לבכור בו פי שנים בשבח שכן לא השתנה כלום בגוף הדירה, והגוף היה שייך מאז ומעולם לאב.
- לענין תביעת השכירות ע"י הרב יהודה, ביה"ד ישקול תביעה זו לאחר השמאות ואיזון התשלומים.
- לענין ספרי המשפחה, הצדדים לא העלו טענותיהם בענין החלוקה וככל והצדדים לא יגיעו להסכמות יש לקיים בענין דיון נוסף.
אברהם בוטרמן, אב"ד שרגא רוזנטל יוסף מלכה