עבודות שיפוץ

 

 

בס"ד                                                                             ‏‏‏‏‏

 

בדו"ד שבין ה"ה י. הי"ו (התובע) לבין חברת א. בע"מ/ה"ה א. הי"ו (הנתבע) בענין עבודות שיפוץ ברחוב… ירושלים, והמסתעף.

 

פסק דין ביניים

 

לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, החליט ביה"ד כדלהלן:

עיקרי הדברים בקצרה:

• התובע הינו בעל דירה ברחוב…, ירושלים (בקומה השניה), אשר הזמין מהנתבע עבודות בניה (הוספת מרפסת, סגירת חדרים וכיו"ב) ועבודות שיפוץ כולל של הדירה.
• הנתבע הינו קבלן בנייה ושיפוצים.

ההסכם והעבודות

• ביום א' שבט התשפ"ג (23.1.2023) נחתם בין הצדדים "חוזה התקשרות עם קבלן לביצוע בנייה ושיפוצים" – בו המזמין הוא מר י., הקבלן הוא מר א. וא. חברה לבניין בע"מ.
• הקבלן התחייב בהסכם:

סעיף 3 – הקבלן מתחייב לבצע את כל העבודות המפורטות בתוכניות ביצוע ותוכניות אדריכלות והקונסטרוקציה המצורפות להסכם זה ואשר מהוות את התחייבות הקבלן ע"פ הסכם זה.

סעיף 4 – הקבלן יבצע את כל העבודות הנ"ל, ויספק את "החומר השחור", והמזמין מתחייב לספק על חשבונו את כל החומר "הלבן", כולל הובלה על המדרכה. הקבלן יהיה אחראי על בדיקת תקינות החומרים עם קבלתם ועל שמירתם במהלך הביצוע. דרישות גמר: הקבלן יישמע לדרישות הלקוח, המתכנן/מעצב והפיקוח.

סעיף 8 – הקבלן מתחייב לבצע את העבודות כמפורט בתוכניות העבודה.

סעיף 14 – לבצע ולהשלים את כל העבודות בתוך 45 ימי עבודה עד ליום ט' ניסן התשפ"ג 31.3.2022.

סעיף 16 – סכום פיצויים בסך של _____ ש"ח ישולם למזמין עבור כל יום של פיגור בהשלמת כל העבודות שנכללות בהסכם זה (סכום הפיצוי המדויק לא נכתב).

סעיף 17 – במידה והקבלן לא יקיים פעילות רצופה בדירה במשך 3 ימים רצופים, ייחשב הדבר כהפרה יסודית של החוזה למעט ימי חג וחוה"מ.

סעיף 22 – הקבלן מתחייב לבצע את העבודות תוך הקפדה מרבית, לא ללכלך ו/או לפגוע ברכוש המשותף של בית המגורים בו נמצאת הדירה וכן תוך שמירת הניקיון, הסדר והנהלים שמקובלים בבניין.

סעיף 28 – כל תוספת עבודה שינוי ביחס לתוכניות ולמפרטים הטכניים יהיו חייבים בהגשת הצעת מחיר מתאימה של הקבלן ואישור מפורש של המזמין לביצוע עבודה.

סעיף 29 – בכל מקרה של סכסוך או חילוקי דעות בין הצדדים בהסכם זה או כל עניין הנובע מהסכם זה ואינו ניתן להכרעה ע"י משא ומתן בין הצדדים, יובא הנושא לבוררות והכרעה של בית דין רבני.

• נספח ב' של ההסכם הוא "מפרט השלד" שבו הקבלן התחייב באופן מפורט וברור לבצע את העבודה בתיאום עם המהנדס ובהתאמה לדרישות ההיתר (שאחת מהן היא שהבניה תבוצע בהתאם לתוכנית הקונסטרוקציה המהווה חלק מההיתר) וכן להמציא את אישור מהנדס הקונסטרוקציה לתקינות הקונסטרוקציה המאשר שהעבודה בוצעה בהתאם לתוכנית.
• בנספח ב' "מפרט השלד" נקבע, בין היתר: ה – הקבלן ידאג לתיאום מלא עם המהנדס המתכנן… ידאג לקבל בכתב אישור מהנדס עבור ביצוע חיזוקים יציקות לפי הדרישה. ו – אישורים שעל הקבלן להמציא: אישורי מהנדס עבור תקינות קונסטרוקציות.
• התובע התחייב בהסכם לשלם לקבלן 310,000 ₪ (בתוספת מע"מ), בתמורה לעבודות ומילוי התחייבויות הקבלן.

טענות התובע

• ח. לתובע ישנם מספר טענות ותביעות כנגד הנתבע.
• ט. בניית המרפסת:

הקבלן בנה את המרפסת באופן שונה לחלוטין מתוכנית הקונסטרוקציה – וממילא לטענות התובע:

א – המרפסת מסוכנת, כפי חוו"ד הנדסית שקיבל מכמה מהנדסים.

ב – הקבלן לא ימציא, ולא ניתן כלל לקבל, אישור מהנדס לתקינות המרפסת. כתוצאה מכך, תיק הפיקוח בעירייה יישאר פתוח והדבר יכול להביא לפתיחת הליכים ע"י המחלקה המשפטית בעירייה להוצאת צו להריסת המרפסת.

• י. תיקון המעוות:

לטענת התובע, מכח טענות הנ"ל קיים הכרח להרוס את המרפסת, וכנגזר מכך, להסיר את הריצוף בדירה, להסיר את המטבח החדש שהותקן ואת השיש, לתקן את כל הליקויים שייווצרו, לרצף את הדירה מחדש ולהתקין את המטבח ואת השיש, אריחי הריצוף ייהרסו, וגם המטבח והשיש ייהרסו – גם כתוצאה מהפירוק שלהם וגם בגלל שינוי של גובה הריצוף שכנראה יעלה בכמה ס"מ (המטבח המותקן מגיע לקו אפס עד לתקרה, הגבהה של הריצוף תהרוס אותו). את כל העלויות של אריחי הריצוף, השיש, המטבח – הקבלן צריך לשלם.

• יא. ליקויים בבניה:

כמו"כ לטענת התובע יש ליקויים רבים מאוד בעבודות שבוצעו, והקבלן לא ביצע את העבודות בהתאם לתוכניות ולהתחייבויותיו בהסכם.

• יב. הקבלן לא סיים את ביצוע העבודות למרות שחלף זמן רב מעבר לתקופה שבה הקבלן התחייב לסיים אותן.
• יג. הקבלן לא שמר על החומר הלבן ואף גרם נזק בידיים להרבה אריחים שגורדו בצידיהם ונפגמו בצורה מכוערת ובולטת.
• יד. התובע העביר חוו"ד של חברת בדיקה, המוכיחה לדבריו על רשימה ארוכה של ליקויים בבניה.
• הקבלן לא שמר ואף הזיק בידיים למתקן יונקרס שהיה מותקן בדירה (הקבלן פירק אותו על דעת עצמו והעניק אותו למכר שלו) ולמקרר חדש יחסית (בן כשנתיים) שנהרס לחלוטין.
• התובע מבקש לחייב את הקבלן בתשלום כספי של כל הנזקים שהוא גרם לו. לטענתו, אין לו אמון בקבלן, הוא מאס בקבלן ואיננו סומך עליו כלל, הקבלן איננו אמין בלשון המעטה.
• יז. לאור מציאות קשה זו והעבודה הגרועה של הקבלן לטענתו – ברצונו שקבלן אחר יתקן את הליקויים הרבים ויסיים את העבודות ולא הקבלן א.
• יח. הנזקים מחוסר האפשרות לגור בדירה

התובע טוען כי מצב זה בו הוא מתגלגל כבר חודשים רבים מחוץ לביתו, ובגילו ובמצבו הבריאותי, הוא מצב קטסטרופלי מצידו, וקשה לשער את הנזקים ועגמה"נ העצמה הנגרמת לו.

תשובות התנבע

• יט. המרפסת:

הקבלן מודה שהוא בנה את המרפסת בניגוד לתוכנית המהנדס, וזאת לטענתו כדי להימנע מהגבהת כלל הריצוף בבית במעל 5 ס"מ.

אולם, לטענתו המרפסת עמידה ונבנתה בהתאם לתוכנית מהנדס אחרת, שמהנדס מומחה מטעמו ערך.

• כ. ליקויים:

לטענת הקבלן, הוא ביצע את העבודות בהתאם להסכם ואין ליקויים בעבודות. לטענתו, המזמין דיבר בתחילה על בניה פשוטה וסטנדרטית, וכאשר אך התחיל את הבניה התחילו ילדי משפחת ח. לבוא ולחלק הוראות לגבי אופן הבניה.

התובע טוען שהעבודות שבוצעו בדירה הן סטנדרטיות ומקובלות ולא משהו מיוחד שיוצא מגדר הרגיל בשיפוצים מסוג זה, היה ברור מראש שהן יבוצעו באופן זה, וכך גם נאמר לקבלן במפורש.

• כמו"כ, לגבי הטענות על האינסטלציה, הקבלן טוען שהיו נקודות שבהכרח המציאות הוא היה צריך למצוא "קומבינות" כלשונו כדי להעמיד את הצינורות לפי הדרישות, אבל התשתיות לטענתו עומדות בסטנדרט הנכון והמקובל.
• לגבי היונקרס, הקבלן טוען שהוא הבין שזה עומד לזריקה כפסולת, ולכן הוא הציע את זה לחבר. ברגע שהוא הבין שהם רוצים בשימושו, הוא החזיר את זה למקום ללא עלות.
• כג. תביעה נגדית:

הקבלן תובע תביעה נגדית וטוען שבוצעו בדירה עבודות שהן מעבר למקובל בדירות מסוג הדירה של המזמין. הקבלן טוען שעבודות אלו לא נכללו בהסכם ומגיע לו תשלום נוסף עבור ביצוען.

• למעשה, הצדדים הגיעו לאיזו הסכמה על סכום התשלום הסופי, אולם לאור המידע החדש, הדברים נפתחו מחדש.
• לעומת זאת, התובע טוען שההסכם קובע שתוספות עבודה מעבר להסכם יהיו חייבים בהגשת הצעת מחיר מתאימה של הקבלן ואישור מפורש של המזמין לביצוע עבודה, ולכן גם אם היתה תוספת בעבודות – הקבלן היה צריך לתת הצעת מחיר ולקבל אישור לביצוע ולתשלום נוסף, והוא לא עשה זאת, ולכן איננו יכול לבוא בדיעבד ולדרוש תוספות תשלום.
• כו. הפסקת העבודות:

למעשה, כיום הקבלן הפסיק את העבודות, ולא מתבצע שום עבודה אחרת במקום ע"י גורם אחר.

החשבון הנוכחי בין הצדדים:

• כז. הצדדים מסכימים כי הסכום שנותר למר ח. לשלם לקבלן אלמלא התביעות ההדדיות שלהם הוא 52,000 ₪.

דבר ביה"ד

• בית הדין קיים שני דיונים ארוכים בהם הוא שמע את הצדדים ומי מטעמם באריכות.
• כמו"כ, לשם בירור המחלוקות ובדיקת הטענות בית הדין מינה מומחה מטעמו, הנדסאי מר יוסף וכן נועץ במהנדס הקונסטרוקציה המומחה מר מ. לצד אלו, התובע המזמין הגיש חוות דעת מומחה מאדריכל מר נ. המפרטת ליקויים רבים בעבודות.
• ל. הקבלן אכן העביר לבית הדין "חישוביים סטטיים" של מהנדס אחר כלשהו וטען שחישובים אלו מראים שהמרפסת עמידה כפי שהוא בנה אותה.
• אמנם, תמונות אלו שהקבלן העביר הם "חישובים" תיאורטיים, שלא מחייבים אף אחד ושלא חתום עליהם מהנדס קונסטרוקציה כלשהו.
• ביה"ד העביר את התכניות למהנדס מ. ובשיחה עם ביה"ד הוא אכן אישר שהעבודות שנעשו אינם תואמות כלל את דרישות עיריית ירושלים.
• לג. לדעתו, הנדסה זו אינה עומדת בבקרה הנדרשת כלשונו, דבר שמחייב חיזוק ללא קשר לדרישת העירייה.
• אמנם לדעתו יכול להיות שיש פתרון לחיזוק פנימי של המרפסת כך שלא יראה כלפי חוץ מצד השכנים,
• מצד שני, ביה"ד אינו יכול להתעלם מכך שהמרפסת נבנתה בניגוד להסכם בו הקבלן התחייב לבנות את המרפסת בהתאם לתוכנית הקונסטרוקציה ולהיתר הבנייה. כתוצאה מכך, תיק הפיקוח בעירייה עלול להישאר פתוח ולא ייסגר. במצב זה התיק יעבור למחלקה המשפטית ועלול להביא לפתיחת הליך משפטי לביטול היתר הבניה ולהוצאת צו להריסת המרפסת לבטוחה הנדסית.
• לו. כמו"כ ביה"ד התרשם מאיש המקצוע מר יעקב ש. (ובחלקם גם ע"י המפקח בניה) שאכן יש ליקויים בדירה, שחלקם ניתנים לתיקון.

החלטה

• לז. המרפסת

לאור האמור, בית הדין קובע שהקבלן לא קיים את התחייבותו בהסכם, ולכן הוא חייב באופן עקרוני בפירוק המרפסת ובנייתה מחדש, ובתשלום כל הנזקים שהוא יצר בכך שבנה את המרפסת בניגוד לתוכנית הקונסטרוקציה.

• לחילופין, אם הקבלן יעביר לבית הדין תוך שבוע ימים אישור חוקי ומחייב של מהנדס מומחה מפורסם המקובל על ביה"ד שייתן מענה לבעיה הנ"ל, ובתנאי שהמהנדס יתחייב לחתום על התכניות, ובאופן שאלו יאושרו ע"י העירייה בסיום הבניה, ביה"ד ישקול להשאיר בדיעבד את המצב הקיים.
• ככל שהקבלן לא יעשה כן, לא נותרה לבית הדין כל אפשרות, ובצער רב, הוא יורה ויחייב את הנתבע לפרק את המרפסת וכל הכרוך בכך.
• מ. ליקויים:

לגבי שאר הליקויים בדירה, ביה"ד מחייב את הקבלן לתקן את כל מה שמופיע בדו"ח שמר יעקב ש. הגיש לביה"ד כדברים הדרושים תיקון.

כמובן, שעל הנתבע לקחת בחשבון, כי אפשר ויהיה עליו לפרק את המרפסת והמרצפות, ומכך יגזר ענין התיקונים והליקויים.

• יונקרס:

מוסכם שהקבלן פירק ומסר למכר שלו את היונקרס שהיה מותקן בדירה בלי לשאול את מר ח. ובלי לקבל את רשותו, לכן על הקבלן לספק לתובע יונקרס חדש, כאשר התובע ייתן שליש מהעלות.

• המקרר:

לגבי המקרר, כיון שהקבלן טען שהוא ביקש לפנות את חפצי הדירה בשעת הבניה, כאשר ברור שלא על הקבלן לפנות את המקרר, ולכן ביה"ד אינו מחייב הקבלן בנזקי המקרר.

• איחורים:

לגבי האיחור, הקבלן היה צריך לסיים את העבודות עד ליום ט' ניסן התשפ"ג (31.3.2023). מאז ועד היום עברו 121 ימים. לאור המצב, שעדיין לא ברור כמה זמן יידרש עד לסיום העבודות, ביה"ד יידרש לתביעה זו בהמשך בעת סיום העבודה.

וע"ז באנו על החתום

 

 

 

צבי ברוורמן, אב"ד                   ברוך שובקס        יצחק לזנובסקי