בס"ד
בדו"ד שבין ה"ה ראובן פרידמן הי"ו, באמצעות טו"ר הרב יוסף לוי הי"ו (הקבלן) לבין ה"ה שמעון כהן הי"ו, באמצעות טו"ר הרב יוסף יוספי הי"ו (המזמין) בענין הבניה ברחוב כלנית, וחובות כספיים וכל המסתעף.
פסק דין חלקי
לאחר שקיבלו הצדדים את סמכות ביה"ד בקנין וחתמו על שטר בוררות כדין, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, החליט ביה"ד כדלהלן:
רקע ועיקרי טענות הצדדים:
- א. הצדדים התקשרו לביצוע עבודות בניה בדירת המזמין. בהסכם שעל בסיסו התחילו הצדדים את העבודה, נקבע מחיר הבניה הכולל לסך 1,920,000 ₪. העבודות כללו הרחבת הדירה הקיימת, בניית שני קומות מלאות מעליה, ובניית חצי קומה בקומה שמעל.
- ב. למעשה, תוך כדי הבנייה היו מספר הפסקות שלפחות חלקם כתוצאה מדרישת הרשויות, נעשו שינויים בתכניות ונשלחו מעודכנות מידי תקופה, ובשלב מסויים הופחתו חלק מהיקף העבודות בעקבות עיכוב של שכנים.
- ג. לצדדים שורת תביעות וטענות זע"ז. המזמין באמצעות ב"כ תובע החזר תשלומים. לטענתו הקבלן קיבל לידיו כ- 1,207,000 ₪, בעוד על העבודות שביצע מגיע לו כ – 700,000 ₪, ובנוסף, המזמין תובע מהקבלן סך 214,000 ₪, בגין נזקים ישירים ועקיפים. פירוט עיקרי הטענות כדלהלן.
- ד. ראשית, לדברי המזמין נחסכו מהקבלן עבודות שונות, החל מהקטנת היקף העבודה, וכלה בהפחתת עבודות נקודתיות בשל שינויים שנעשו בתכניות מעת לעת. לטענתו יש להפחית מהקבלן תשלום בהתאם.
- ה. לדעת המזמין, מאחר שהקבלן הודיע שאינו מוכן לסיים את הבנייה במחיר שנקבע בהסכם בעוד לא היתה לו הזכות לכך, יש לשום את עלות יתרת העבודות למזמין, ולהפחית סכום זה מהסכום שנקבע בהסכם, ולהעביר לקבלן רק את יתרת הסכום שנותר.
- ו. מלבד האמור, לדעת המזמין, גם ביחס בין תכולת העבודה בהסכם לבין המחיר, בפועל הקבלן קיבל תשלום הרבה מעבר לתכולת העבודה שביצע, ועליו להשיב לו את התשלום העודף.
- ז. בנוסף, טוען המזמין שנוצרו לו נזקים בהיקף של 214,000 ₪, בשל שורת מחדלים של הקבלן, החל מנזילות שגרמו לנזקים אצל השכנים, פיצוי שנפסק לטובת א' השכנים בבוררות בגין הבניה, עיכוב משך העבודות שגרם גם לשכירות דירה ושכירות משרד של המזמין, עבודות בדירות השכנים ע"י בעל מקצוע אחר בהסכמת הקבלן, ועוד.
- ח. הקבלן באמצעות ב"כ השיב, כי יש לתת את הדעת לכך שהמחיר שנקבע בהסכם נמוך משמעותית משווי העבודות, ובוודאי כשמדובר בקבלן דנן שרמת העבודה שלו גבוהה, ואף המזמין לא טען בקשר לכך. לדעתו, משבחר המזמין להפחית את היקף העבודה, ההסכם בטל, ויש לשום את מחיר העבודה כפי שבוצעה.
- ט. לחילופין, גם אם לא תתקבל טענה זו, לדעתו יש לחייב מעבר לחלק היחסי של העבודות שבוצעו. ראשית, בשל הפחתת היקף העבודה שמחייב התאמת המחיר גם אם על בסיס התמחור שבהסכם. בנוסף, יש לחייב את המזמין בתוספת תשלום עבור עצירות הבנייה שבוצעו בשל סכסוכים עם שכנים, בעוד שההסכם נחתם על סמך אמירת המזמין שהוא מסתדר עם השכנים. כמו"כ, לדברי הקבלן, במהלך הבניה נדרשו שינויים רבים, והתכנית האדריכלית עודכנה פעמים רבות בהיקף נרחב. לדבריו השינויים גרמו לתוספת עבודה מרובה ויש לחייב את המזמין בגין תוספת זו. אחד מהשינויים בביצוע הוא עבודת הרלסים שלדעת הקבלן נוספה מעבר לתכניות, ובעלות גבוהה.
- י. הקבלן נסמך על האמור בהסכם, כי ככל שתופסק הבניה תשולם תוספת עד 15% לקבלן. לדעתו, מאחר שבוצעו הפסקות בניה על המזמין להוסיף לקבלן 15% בגין הפסקות הבניה חוץ מההתייקרות בגין הפחתת היקף העבודות.
- יא. חוץ מאלו, הקבלן סבור כי על המזמין לשלם עבור עבודות שבוצעו בדירות השכנים ע"י הקבלן, עלויות פריטת שיקים שלדבריו ניתנו לתאריך מאוחר, ועוד.
- יב. ב"כ המזמין השיב, כי עצירות הבניה בחלקם הגדול נגרמו מהתנהלות הקבלן מול העירייה ומול השכנים וממשיכת זמן הבניה. כמו"כ, לדבריו, כבר לפני חתימה על ההסכם הוחלפו מספר תכניות אדריכליות, כך שהקבלן ידע לאיזה עניין הוא נכנס, ועל דעת כן ניתנה הצעת המחיר.
- יג. כמו"כ, הפסקת הבניה משמעותה הפסקה סופית, שבשלה יש להוסיף עבור העבודות שבוצעו עד 15%, ולדעתו במקרה דנן בו ההפסקה בוצעה ע"י הקבלן אין מקום לתוספת זו.
דיון והכרעה
- יד. להלן העקרונות לפסה"ד, לאחמ"כ יפורטו ההשלכות לעקרונות אלו בפועל –
- ביה"ד התרשם שאכן מדובר בעבודה שתומחרה במחיר זול ממחיר השוק באופן משמעותי. למרות זאת, מאחר שהמחיר סוכם בין הצדדים, על הקבלן לעמוד בהתחייבותו. הטענה לביטול ההסכם בגין ההפחתה בהיקף העבודה ו/או השינויים, נדחית, ויש לשום את מחיר העבודות שבוצעו ביחס להסכם.
- עם זאת, חשוב לציין כי בגין הפסקות העבודה, שינויים, והפחתת היקף העבודות, היה מקום לבחינת תוספת תשלום לקבלן, ואכן התקיים מו"מ בין הצדדים בעניין זה, אך משהצדדים לא השתוו בכך והקבלן פנה לבוררות, הסכים הקבלן שהמזמין ימשיך את העבודות ע"י מי מטעמו ותביעתו תהיה כספית בלבד. לפיכך, יש לדון את הפסקת העבודה כהסכמה משותפת של הצדדים. יצויין כי לדעת ביה"ד, הגדרת הפסקת העבודה ע"י הקבלן היא רק באופן בו הקבלן באופן שרירותי מפסיק את הבניה וחוזר בו למרות שלא היו שינויים בעבודה או בהקיפה או בהפסקות שהיו במהלך הזמן.
- לגבי הפסקות העבודה והתמשכות תקופת העבודות, מאחר שישנם הכחשות בין הצדדים בכל הקשור לסיבת עצירות הבניה ושאר העיכובים, נקודת המוצא של ביה"ד היא, שהעצירות שנעשו ע"י העירייה הינם באחריות המזמין, לכאורה היו עיכובים נוספים שבאחריותו בגין שינויים ועסקי שכנים, אך לפי לוחות הזמנים היו גם איחורים נוספים בביצוע, וברירת המחדל הינה שהם באחריות הקבלן. החיובים והזיכויים בפועל מסעיף זה ככל שישנם, יפורטו בהמשך.
- כמו"כ, כל התביעות המבוססות על טענות להסכמים שלא הוכחו, נדחות. זאת מפני שלא ניתן לחייב על סמך טענות צד אחד ללא אסמכתאות. האמור נוגע לשורת תביעות הדדיות, החל מעלות פריטת שיקים, תשלומים בגין עבודות בדירת השכנים, תביעת המזמין בגין תשלום לשכנים ע"פ ד"ת.
- נזקים עקיפים לא ניתן לחייב בד"ת. האמור הוא הן בנוגע לעיכובים בבניה, הן לעיכובים בתשלום והן לשאר הנושאים.
- טו. לגבי שאלת אחוזי הביצוע ביחס להסכם ותשלום עבור ביצוע העבודות. ביה"ד מינה מומחה לביצוע הערכת עלויות, באופן של פירוק ההסכם ותמחור שלבי העבודות, ועפ"ז קביעת עלויות העבודות שבוצעו. המומחה העביר דו"ח ראשוני שקיבל הערות משני הצדדים, תוקן בהתייעצות עם הדיינים לגבי הפן ההלכתי של הטענות, ומצו"ב. יצויין כי בתוך הדו"ח התווסף חלק מעליית מחירים בחלק מביצוע עבודות בקומה ב' בשל עליית מחירים במועד ביצוע העבודה. מסקנת הדו"ח לאחר התיקון היא, ששווי העבודות שבוצעו בפועל מתוך ההסכם עומד על 1,007,803 ₪.
- טז. בגין הפחתת היקף העבודה, היה מקום לתוספת במחיר הבניה. עם זאת, מאחר שהפסקת ההתקשרות נעשתה בדיעבד בהסכמת הצדדים, ובלית ברירה בשל דרישה לתשלום גבוה מצד הקבלן, ובשקלול הפסקת העבודות [כולל השאלה בגין מי], והשינויים שנדרשו, יש להוסיף סך 10% בלבד עבור שינויי התכניות, עצירות הבנייה, והפחתת היקף העבודה.
- יז. לגבי עבודות שבוצעו ע"י הקבלן אצל השכנים, לא ניתן לחייב את המזמין כעת, גם אם יתברר שבוצעו ע"י הקבלן בהיקף זה, מפני שעל הקבלן היה לתבוע את מחיר עבודתו באותה העת, או לתעד סיכום כתוב על הבטחת המזמין לתוספת תשלום עבור כך, מאחר שאין אסמכתא לכך שהקבלן תבע תשלום על עבודות באותה העת, אין מקום לחיוב.
- יח. לגבי עבודות שהמזמין ביצע ע"י מי מטעמו ותובע בהם את הקבלן, לע"ע לא נראה שיש בסיס הלכתי לחייב את הקבלן בגין עבודות אלו, גם אם בוצעו. ככל שיוכח שנגרם נזק פיזי ישיר מהעבודות הבניה אצל המזמין שגרמו לנזקים בדירת השכנים, הנושא ייבחן בשנית.
- יט. לגבי התביעות לתשלום עמלת פריטה ועוד, ביה"ד סבור שלא ניתן לחייב את מי מהצדדים בגין טענות שלא הוכחו, וללא אישור או סיכום ברור להתחייבות זו ע"י הצד השני.
החלטה
- כ. בשקלול כל הנ"ל נמצא כי התמורה הכוללת עומדת ע"ס 1,108,584 ₪.
- המזמין טען כי שולם לקבלן עד עכשיו סך 1,207,000 ₪, אך הצדדים אינם מסכימים על גובה התשלום. לפיכך, לע"ע הקבלן יחזיר למזמין סך של 50,000 ₪ תוך 30 יום.
- הצדדים ישלימו טענות לעניין התשלומים.
- כג. בהתאם, על המזמין לשלוח קובץ אקסל בלבד, (ללא טענות) עם פירוט הסכומים שבוצעו, כולל מועדי תשלום, סכומים, ולהיכן הועבר.
- לאחר קבלת הקובץ, על הקבלן להגיב בתוך שבעה ימים, (כנ"ל, על גוף האקסל וללא מכתב מצורף) וככל שתיוותר מחלוקת בין הצדדים בעניין זה, היא תוכרע ע"י ביה"ד.
אברהם בוטרמן, אב"ד שרגא רוזנטל יוסף מלכה